1、法律依据和合同依据

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（以下简称“《商品房买卖合同司法解释》”）第十条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。前述司法解释的规定，可作为业主主张开发商承担质量修复的法律依据。

除上述法律依据外，开发商与购房业主双方的商品房买卖合同的附件或者补充条款中，往往会明确约定房屋的质量保修范围和期限，比如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年，自交付之日开始起算。此外，以本市为例，根据《上海市新建住宅交付使用许可规定》，在开发商交付房屋时，需要出具《上海市新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，其中在质量保证书中开发商对保修项目以及保修期限进行了单方承诺。

双方合意也好，单方承诺也好，对开发商均具有约束力。开发商未履行房屋质量保修义务的，应当依法承担按合同约定继续履行质量修复的义务。

2、司法裁判意见 

在商品房质量保修纠纷中，最终形成诉讼主张开发商履行质保义务的，往往所涉及到的质量问题比较复杂，比如房屋出现渗漏水甚至是反复渗漏水，且渗水点不易直接查明，有些可能是隐蔽在墙体的下水管道破裂，有些可能是因窗户与墙体的衔接处密封不严实，有些可能是外墙面防水网格布有破损，有些可能渗水点不在业主自己家而在楼上邻居家，种种情况不一而足。除此之外比较常见的质量瑕疵，比如墙纸脱落、墙面空鼓、玻璃爆裂、门锁松动、活动导轨卡死等，都比较容易修复，只要业主质量保修后，负责任的开发商也会尽快修复此类问题，一般不会形成诉讼。

诸如渗漏水等质量问题的原因比较难找，或者主体结构严重裂缝等质量问题比较难修，直接导致业主质量报修后，开发商可能无法即时修复，或者出具的修复方案无法获得业主的认可，无法协商一致，故双方诉至法院后，需要通过委托专业司法鉴定的方式，来确定相关的质量问题的性质以及质量问题修复方案。司法鉴定的修复方案出具后，经过双方的质证，法院根据查明的案件事实判决开发商按切实可行的修复方案进行修复。

1、法律依据

《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。

根据《民法典》第五百七十七条以及最高院《商品房买卖合同司法解释》第十条第二款的规定，开发商在未履行质量保修义务拒绝修复的情况下，业主自行或者委托他人修复所产生的费用和损失，以及开发商拖延修复所造成的业主修复期间的损失，均由开发商承担。

2、司法裁判意见

那实践中一般哪些房屋质量问题的维修可能会造成业主损失？业主修复期间的损失的范畴包括哪些？具体赔偿标准应当如何确定？

针对第一个问题，如果发生的质量问题严重影响到业主居住使用，比如房屋沉降引起的主体倾斜、主体结构大面积贯穿性裂缝、主体强度未达到设计和规范标准、大范围的渗漏水、室内空气质量严重超标（比如甲醛、苯、总挥发性有机化合物TVOC数值超标）等情形发生，业主可向开发商主张质量修复期间的损失；实践中比较常见案例的是渗漏水导致业主起诉主张修复及损失，或者在渗水质量问题修复后，业主仅主张损失；法院一般会更多考虑因房屋渗漏水及修复期间给业主造成的居住生活的影响来确定损失。但如果仅是如前所述的一般质量瑕疵，并未影响业主居住使用的，则业主无法向开发商主张损失。

针对第二个问题，从很多案例来看，业主诉求常见的损失主要包括以下几种：

第一，房屋的闲置损失。因房屋存在质量问题，导致业主无法正常无法居住使用该房屋，该房屋的闲置损失应当由开发商承担。比如，在上海市第一中级人民法院在某二审案中认为，“上诉人（开发商）2013年6月26日将房屋修复完毕并与被上诉人（业主）办理了房屋交接手续，已履行了其质量修复义务，虽然上诉人无须承担逾期交房责任，但因房屋质量问题致使被上诉人未能于预售合同约定的时间正常入住房屋亦属事实，由此产生的损失应由上诉人承担。故被上诉人要求上诉人承担系争房屋的空置损失，本院予以支持，被上诉人要求以同地段相同房屋租金每月8000元作为计算标准，属于合同履行后的可得利益，本院予以支持”[i]。上海市一中院将房屋闲置损失的性质认定为交房后的可得利益损失，故业主可根据《民法典》第五百七十七条（原《合同法》第一百零七条）的规定，要求开发商承担修复期间的房屋闲置损失。

第二，另行租赁房屋所产生的损失。在部分案例中，业主认为因交付的新房无法居住，故另行产生的租金损失应由开发商承担。笔者认为，该损失本质上是因交付的新房无法居住使用所产生的损失，与房屋闲置损失具有一定的重叠，故只能主张其中之一。另外，在法院事实认定中，法院也需调查另行租赁房屋的必要性（比如是否在上海还有其他住房）、真实性以及因果关系（比如是否是之前的租赁期限尚未届满）等情形，从而进行综合判断。

第三，物业费损失。部分法院认为：物业费已涵盖在法院支持的房屋闲置损失中，故不得再次主张[ii]。法院考虑的点在于，因对外出租房屋所差生的租金收益往往已包含房屋所需缴纳的物业费，故若法院已支持房屋闲置损失（预期可得的租金收益），则当然不能再支持物业费的支出。

第四，生活用水、用电、用燃气、有线电视费、停车费等因居住使用所实际产生的费用。因该些费用均是业主居住使用房屋期间所实际产生的费用，故这些费用不应由开发商来承担。

第五，房屋贬值损失。因业主一般无法证明房屋质量问题的存在与房屋价格贬值存在因果关系，故法院不予支持该损失主张。

1、完善房屋质量保修的文本和条款内容

开发商与业主的购房合同中，往往已经明确约定了房屋质量保修的条款，但也可以进行细化。比如约定：开发商应在收到保修通知后×天内履行保修义务或异议；开发商若要进行保修的，业主需予以无条件配合，不得以赔偿或者补偿方案暂未协商一致为由而拒绝修复，否则损失扩大的责任应由业主自行承担；开发商仅承担质量修复所产生的整改、维修费用，不承担其他赔偿责任或补充责任等。细化条款的目的，在于尽可能公平、合理地确定双方的权利义务，使将来的质量维修工作更具有可操作性。

2、规范房屋质量保修的标准化流程

开发商可整理一整套房屋交付后质量维修的标准化流程，建立质量问题反馈和落实机制，完善下列各项环节：质量问题报修的对接、与业主有效的沟通平台搭建、协调总包方或者第三方及时上门勘验、质量问题原因的诊断、可行的维修方案的制定、向业主告知并确认维修方案、执行修复方案、由业主对维修单签字确认……通过完善并细化上述工作环节，规范质量保修的工作流程，形成标准化，可大大提高工作效率，缩短质量保修的周期和时间，提升客户服务满意度。

3、协调好维修人员，做好沟通以及维修的原始记录

因开发商需要质保的质量问题，可能仍发生在施工总承包单位对整个建设工程的质量保修期限内，故发生质量问题后，开发商需要协调好总承包单位的相关质保工程师，上门勘验、论证修复方案并进行修复。如果已经超过建设工程质量保修期限的，则需要协调好第三方施工单位进行相关的质量修复工作。

另外，在全过程的质量维修过程中，在沟通平台中做好相关的沟通以及维修记录，避免出现“拖延维修”的情况出现；将来万一发生争议诉至法院，也可以作为开发商积极履行保修义务的证据。

4、做好客户关怀和知识沉淀，尽量避免纠纷的发生

团队在办理此类商品房质量保修类纠纷案件中发现，最终成讼的，往往是开发商与小业主关于质量保修的问题已形成不可调和的矛盾，原因可能在于开发商房修工程师无法直接找到质量问题的形成原因，反复修复仍无法达到客户预期，或者修复质量无法使客户满意。故日常对接过程中要做好充分的客户沟通工作，维修工作确实给业主造成损失了，建议给予一定的客户关怀，在维修结束后，尽可能让业主签字确认并放弃追究损失。

另外，开发商在建设周期中也应加强施工管理，把控房屋质量。在质量维保工作中做好知识沉淀，提升专业素养。对于一些共性问题多做总结，避免群体性质量纠纷的出现，减少偶发性质量纠纷的产生。

[i]  见上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民三（民）终字第2987号《民事判决书》；

[ii] 见上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第2435号《民事判决书》；

[iii] 见上海市第二中级人民法院（2016）沪02民终2338号《民事判决书》；