阮世豪 上海邦信阳中建中汇律师务所 律师助理

在房地产实务中，登记这一环节始终是一个相当复杂的内容，那么当一处不动产的共同共有人之间需要变更登记时，会产生哪些问题呢？

例如，甲、乙共同共有一处房屋，甲将自己享有的部分赠与乙，甲、乙欲共同申请赠与转移登记。那么此时在甲、乙申请赠与转移登记前，是否应当先行申请变更登记，将共同共有变更为按份共有后，才可以申请赠与转移登记？

笔者认为，虽然《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条第（六）项规定，共有人减少属于当事人可以申请转移登记的情形。但是，共同共有人甲、乙间赠与房屋申请赠与转移登记前，应当先行按《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条第（八）项规定申请共有性质变更产生的变更登记，将共同共有变更为按份共有后，才可以申请赠与转移登记。

1.

若不先行办理共同共有变更为按份共有产生的变更登记，产生赠与的房屋数量无法确定。

《物权法》第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。质言之，共同共有，是共有人对共有的不动产抽象地、不分份额地共同享有所有权。据此可知，如果共同共有人之一将其享有的部分赠与给其他共有人，则赠与的数量是多少，接受赠与的数量是多少，均无法确定。

按《房地产管理法》第三十七条和第四十一条规定，房地产赠与，赠与双方应当签订书面的赠与合同。《合同法》第十二条第一款规定，一般情形下，赠予内容是合同应当载明的内容。据此可知，房地产赠与合同中，赠与房屋的数量和接受赠与房屋的数量是房地产赠与合同应当载明的内容。因此，理论上，在甲、乙申请赠与转移登记前，应当先行申请变更登记，将共同共有变更为按份共有后才能明确各自享有的份额，换言之，将共同共有变更为按份共有后，产生赠与时，才能在房屋赠与合同中载明赠与房屋的数量和接受赠与房屋的数量。

2.

产生赠与的房屋数量确定后，才能依法缴纳契税，才能顺畅办理赠与转移登记。

按《契税暂行条例》第二条、第四条和第十一条规定，赠与房屋须缴纳契税，计税依据由税务机关参照房屋买卖的市场价格核定，契税完税凭证是申请人申请赠与转移登记时应当向登记机构提交的材料。《不动产登记暂行条例》第十七条第（三）项规定，登记申请材料不齐全属于不予受理的情形。

据此可知，如果甲、乙不先行申请变更登记，将共同共有变更成按份共有，则赠与房屋的数量和接受赠与房屋的数量不明确，税务机关无法核定计税基础，接受赠与房屋的人无法缴纳契税，也无法取得契税完税凭证，若如此，申请赠与转移登记时无法向登记机构提交契税完税凭证，登记机构将以申请材料不齐全为由作不予受理处理。

因此，甲、乙申请赠与转移登记前，应当先行申请变更登记，将共同共有变更为按份共有后才能明确各自享有的份额，才能凭载明赠与房屋的数量和接受赠与房屋的数量的房屋赠与合同等材料缴纳契税，才能顺利办理赠与房屋产生的转移登记。

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