沈曾瑞  上海邦信阳中建中汇律师事务所 律师

shenzengrui@boss-young.com

根据我国《物权法》第 106条第一款的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”，但符合善意取得构成要件的除外，可知善意取得制度的适用前提是转让人为无权处分人，即不动产登记簿的记载与真实权利不相符。无权处分导致善意取得的情形中，原所有权的追及力被切断，由善意受让人依法取得所有权，导致了真实权利人和善意受让人之间利益的冲突，善意取得制度通过对二者的平衡来实现其调整功能。然而，对无权处分这一前提并非毫无限制，善意取得制度所要保护的是第三人对权利外观的信赖，这种权利外观的形成必须是由原权利人的行为引起的，即其行为的可归责性构成了信赖保护的条件，[1]否则，并没有充分的理由将利益的天平倾向于善意受让人一边。

但是，需要明确的是，善意取得成立的前提仅为让与人无权让与、而无其他引发转让合同效力的瑕疵存在。[2]善意取得制度在利益的取舍上，只涉及原真实权利人与善意受让人，在立法技术上，物权法回避了合同效力与善意取得制度构成的关系，[3]而是用登记的公信力和受让人的善意补足无权处分引起的法律行为效力欠缺及其对物权变动的影响。但是，若无权处分人与受让人之间的合同违反了法律的禁止性规定，损害了意思自治和社会公共利益，   交易便无法得到善意取得制度的保护，因合同绝对无效而使权利状况恢复到初始状态。[4]

受让人的主观善意是善意取得制度的核心要件。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（“物权法司法解释（一）”）对善意的具体标准做出了规定，即受让人受让动产和不动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。重大过失是指受让人违反了相同情境下普通合理人的注意义务，如果行为人仅用一般人的注意就可以预见而怠于注意不为相当准备的，就存在重大过失。在这一司法解释公布之前，部分学者主张善意取得制度中对动产和不动产适用不同标准的善意，因为不动产登记的公信力要高于动产占有的公信力，因此除非其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载，只要在办理变更登记的过程中，受让人信赖转让人是登记记载的权利人就视为善意。实际上，这种善意的标准门槛较低，并不利于交易当事人审慎对待财产的流转。因此，一般情况下，受让人推定不动产登记簿记载的内容是正确且完整的，但需注意是否存在动摇其信赖的事实，如果存在，受让人就负有对登记内容和真实状况是否一致的调查义务。[5]

物权法司法解释（一）第十六条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。”对受让人善意最基本的要求就是要实际查阅不动产登记簿，才能知悉是否存在上述情形，而对于是否必须要到所购不动产处实际考察，需要根据具体的案例进行判断，如果买房是用于自住，按照普通人的注意义务，受让人有义务了解不动产的实际占有状态。最高人民法院公报案例“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案”中，受让人连某因出让人的一面之词就放弃看房，而不是产生怀疑做进一步调查，就不能完全符合善意的要求。

善意取得制度中“以合理的价格转让”排除了受让人无偿获得不动产物权的情形，如果受让人没有支付一定的对价，仅基于对权利外观的信任就受到善意取得制度的保护，有违公平价值，而以有偿性来平衡真实权利的保护与交易安全这两项价值也更加符合我国国民的心理。[6]

对合理价格的界定有主观标准和客观标准之分，本来合同法以给付和对待给付之间的主观等值性为原则，客观等值性为例外。[7]但是，如果在善意取得制度当中，用主观标准去判断是否合理，就有可能出现无权处分人与受让人恶意降低价格，但以意思自治为理由主张价格合理来对抗原真实权利人的情形，因此，应当使用客观判断标准。物权法司法解释（一）的确采取了这种态度，并在第十九条中列举了用来考量价格是否合理的部分因素，包括转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，转让时交易地市场价格以及交易习惯等。

合理价格的具体所指是合同约定的价格还是实际支付的价格，在理论和实践中也存在争议。有学者认为应当是实际支付的价款，否则受让人拖延甚至不支付合同约定的价格，有不当得利之嫌，但不动产作为大宗财产，价值一般较高，如果要求受让人一次性支付完毕确为严苛，原权利人不能以另外两方主体没有完成交易为由否认善意取得的成立。因此，在考量合理价格时，应以合同约定价格为主要对象，同时将实际支付的比例、合同约定的履行期限也纳入参考因素的范围，才能真正实现合理价格作为构成要件的功能。

“转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”是受让人基于善意取得制度取得所有权的重要要件。一方面，符合登记生效主义的不动产物权变动规则，将不动产登记簿当作物权归属和内容的根据，另外，正如上文所提到的，对于登记的特别规定、拟制登记的公信力虽然不能改变或补正无权处分行为的效力，但是具有补足因无权处分而导致的物权变动法律原因的不足的效力，避免产权关系的混乱，督促当事人及时办理登记以明晰产权归属，提高财产利用效率。而对于地役权等适用登记对抗主义的不动产，由于权利往往自合同生效之时产生，因此，并非只有在登记以后才发生善意取得的问题。[8]

在不动产善意取得制度的适用中，通过对制度设立原理的探求，明确无权处分这一前提条件，坚持不动产登记的公示效力，并合理确定善意标准和价格评估标准，才能合理解决不动产的物权归属问题。

[1]参见鲁春雅：《论不动产登记簿公信力和善意取得制度的区别》，《当代法学》2012年第 1期，第116 页。

[2]参见蔡立东：《转让合同效力与善意取得构成的立法选择——基于立法技术的考量》，《吉林大学社会科学学报》2006年第2期，第59页。

[3]全国人民代表大会2005年7月10日公布的《中华人民共和国物权法（草案）》曾将“转让合同有效”作为善意取得的构成要件之一，但在最终的立法文本中未予采纳。参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编:《物权法(草案)参考》,中国民主法制出版社2005年版,第276页。

[4]参见娄爱华：《论善意取得制度中的转让合同效力问题——兼谈<合同法>第51条与<物权法>第106条之关系》，《法律科学（西北政法大学学报）》2011年第1期，第152页。

[5]参见李国强：《论不动产善意取得的构成与法律效果——评“连某诉臧某排除妨害纠纷案”》，《山东社会科学》2016年第11期，第99页。

[6]参见程啸：《论不动产善意取得之构成要件——<中华人民共和国物权法>第 106 条释义》,《法商研究》

2010 年第5期，第81页。

[7]参见崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2014年版，第84页。

[8]参见王利明：《不动产善意取得的构成要件研究》，《政治与法律》2008年第10期，第10页。

夫妻财产分割时，登记在子女名下的不动产如何处置？

以物抵债的合同效力及适用条件——漫谈《九民纪要》第44、45条

无过错买受人物权期待权在司法实践中的裁判规则