疫情中出租方如何履行租赁合同 | ?邦信阳中建中汇疫情与法系列（十）

2020-02-06

编者按：

2020年伊始，新型冠状病毒疫情肆虐全国，有着上千万人口的大城市武汉被迫"封城"，30省市自治区启动一级响应，全国紧急打响抗击疫情的保卫战，累计超十四亿人口，影响各行各业。为打赢这场战役，无数"逆行者"驰援武汉，奋战一线，每一个微小的个体也在积极行动，贡献力量。

邦信阳中建中汇在募捐资助疫区一线以外，第一时间组织事务所内律师开展研究，发挥专业所长，结合疫情爆发及抗击疫情过程出现的各类问题，推出"以法之名，抗击疫情"系列文章。该系列文章涉及捐赠、破产、商业、房地产、不正当竞争等多个篇目，覆盖多专业、多行业、多领域，旨在就相关问题提供专业解读与建议，回应社会各界关切。

邦信阳中建中汇疫情与法系列（十）房地产篇

本期作者：章桢合伙人律师孟梦律师助理

上海邦信阳中建中汇律师事务所房地产建设工程部

受“新冠”疫情影响，全国各地的商业、服务业、餐饮业以及娱乐场所的经营均遭受不同程度的冲击，以商业地产为例，因客流量急剧减少，严重影响商场内承租方的经营收入，不少承租方据此提出减免租金、顺延租期抑或是解除租赁合同的请求，商场出租方对于这些请求应如何应对？下文将参照“非典”时期的案例判决，以及相关法律规定进行分析。

一

租赁期间发生疫情，出租方并不必然负有减免租金等义务

参照“非典”时期，承租方提出上述请求的法律依据多为“不可抗力”或“情势变更”。而关于不可抗力与情势变更的区别详见下表：

	不可抗力	情势变更
定义	不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。（《民法总则》第一百八十条）	无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。（《合同法司法解释（二）》第二十六条）
适用条件	因不可抗力，不能履行民事义务/不能履行合同/造成他人损害的。（《民法总则》第一百八十条、《民法通则》第一百零七条、《合同法》第九十四条）	继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的, 当事人请求人民法院变更或者解除合同的。（《合同法司法解释（二）》第二十六条）
法律后果	不承担/部分或全部免除责任。（《民法总则》第一百八十条、《民法通则》第一百零七条、《合同法》第九十四条）	变更或者解除合同（《合同法司法解释（二）》第二十六条）

实践中，“非典”时期的相关案例，有的法院认为“非典”系不可抗力（（2018）晋04民终2272号），有的法院认为“非典”系情势变更（（2003）丹民初字第2371号、（2018）鲁06民终268号），有的法院认为“非典”并非不可抗力，但由于当事人未提出情势变更的请求，法院也未对“非典”是否构成情势变更做出界定（（2004）沪一中民二（民）终字第32号）。最高院针对“非典”疫情曾发布《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（简称“《通知》”）（现已失效）第三条规定“因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条（笔者注：即不可抗力相关条款）的规定妥善处理。”

虽然对于疫情究竟属于不可抗力还是情势变更存在争议，但参照上述案例、《通知》及相关法律规定，如租赁合同中未明确做出相关约定，仅是因为租赁期间发生疫情并不必然适用不可抗力或情势变更，必须是因为疫情导致合同不能履行或继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的才可以适用。

目前在“新冠”疫情下，部分商场停业，部分商场虽未停业但因疫情导致客流量同比减少过多，承租方存在明显经营困难（参照京国土房管市二[2003]425号文件《关于在防治非典型肺炎疫情期间减免房屋租金有关问题的通知》第三条规定：“商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受疫情影响经营困难的，是指按月核算经营亏损或主营业务收入低于正常经营50%以上的，并经市或区县商业行政主管部门认定的单位。”），如确实存在前述情形，参照“非典”时期相关案例，承租方提出的减免租金或减免违约责任的请求大多获得法院支持（（2004）沪二中民二（民）终字第354号、（2004）沪一中民二（民）终字第32号、（2007）桂民四终字第1号、（2018）鲁06民终268号、（2008）绍中民一终字第143号、（2018）晋04民终2272号、（2004）昆民一初字第48号、（2013）辽审二民抗字第14号）。因此，只有在“新冠”疫情导致商场停业或承租方确实存在经营困难，同比经营收入显著降低等情形时，依据不可抗力或情势变更相关规定，出租方应同意承租方提出的减免租金、顺延租期等要求。如承租方据此提出解除租赁合同，还需结合具体情况，如疫情持续时间和严重程度、租期、双方合同履行程度、承租方同比营业额、预期收入及损失等多方面因素进行考量，本文不做过多赘述，建议出租方结合个案情形具体咨询律师。

二

约定租金减免的金额及期间

“非典”期间相关案例，有的法院支持停业期间租金全部减免（（2018）晋 04 民终 2272 号），有的法院认为应适用“公平原则”酌情减免（（2007）桂民四终字第 1 号）。《通知》第三条规定由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。北京市人民政府发布的《关于防治非典型肺炎疫情期间保持社会稳定促进经济发展的若干政策措施》规定：“商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的，减免租金 30%”。

《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则，确定各方的权利和义务”。笔者认为，在此次疫情的租金减免金额或违约责任分配方面，均应体现公平原则，非因双方过错或正常经营风险所致的损失或责任，应由双方根据公平原则合理分担，既不应由承租方独自承担损失，也不应将风险或责任全部转移至出租方;而针对租金减免的期间，建议结合具体情况考量：如商场停业，租金减免的期间可以与商场停业期间一致；如商场因政府行政措施导致客流量减少，租金减免的期间可以与政府行政措施实施期间一致;鉴于承租方大多提出租金减免，本文对租期顺延不做详细论述，可以参照租金减免金额及期间，对租期的顺延期限进行相应计算。

三

约定租金减免的形式

如出租方与承租方就租金减免达成一致意见，应当采取书面形式例如签订补充协议进行约定。补充协议应包括但不限于以下内容：原合同约定的租金金额、减免后的租金金额、租金减免的起始日期、租金减免方式（自下月租金中抵扣或由出租方返还承租方已支付租金）等。另外，出租方可以在补充协议中约定如承租方在租赁期限内存在违约行为，应返还已减免的租金等附条件减免条款，但须注意该等条款须与承租方协商一致。

四

其他建议

建议出租方就租赁合同相关条款进一步完善，将疫情等突发性事件对租金、租赁合同效力的影响等事项进行明确约定，在不违反相关法律规定且符合当事人真实意思表示的前提下，可使租赁合同的履行更具明确性，减少争议。

附件：案例列表（按照文中出现先后顺序排列）

序号	案号	法院观点
1	（2018）晋04民终2272号	本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间，承租人没有经营收入，依法应免除承租人10 个月租金。
2	（2003）丹民初字第2371号	由于双方订立合同后出现了”非典“疫情，致使承租人的饭店不能正常经营，从而使被告履行合同的能力受到了极大影响，这种情况应当认为出现了情势变更，又由于双方协议期限为三年，承租人租房经营已付予一定的装修投资，而目前承租人租用的时间较短，现在非典疫情已过，只要被告正常经营并及时付清房租，合同继续履行不仅不影响出租人合同目的的实现，也会使被告租房经营三年的目的得到实现，为鼓励交易，并综合考虑合同当事人各方利益的平衡，故本院对承租人要求解除合同的诉讼请求不予支持。
3	（2018）鲁06民终268号	关于“非典”期间扣减租赁费的争议。“非典”疫情，是突发的、不可预知的灾害。在“非典”期间，原告租赁的宾馆停止营业，造成经济损失是现实存在的，该损失是双方订立租赁合同时无法预计的，超出了“市场风险”的范围。因此适当减免租赁费符合情势变更原则，且有两委成员签字认可，对此应予认定。
4	（2004）沪一中民二（民）终字第32号	“非典”疫情，因非法律所界定的属于不可抗力的情形，且翊宇公司因防治“非典”而实际停业的时间系在2003年4月，故对翊宇公司在停业前应履行支付租金之义务，原审均以不可抗力而免除翊宇公司的责任，于事实认定及法律适用均有不妥对“非典”时期的租金，原审已酌情予以减免，现翊宇公司要求全部免除，缺乏依据。
5	（2004）沪二中民二（民）终字第354号	基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。
6	（2007）桂民四终字第1号	承租方申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对承租人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商，广升公司已减收承租人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除承租人三个月期间的全部租金，其实质是让广升公司承担”非典“所致的全部不利后果，反而有失公平。
7	（2008）绍中民一终字第143号	依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。
8	（2004）昆民一初字第 48 号	法院未支持减免租金请求，也未回应承租人提出的“非典”属于不可抗力的主张，但认为“由于2003年4月到6月全国遭遇”非典“影响，承租人在经营影视业中受到一定影响，根据公平原则，酌情减免承租人违约金10万元。
9	（2013）辽审二民抗字第14号	因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中所指出的“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷”的情形，故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。同时，正典公司在本案中的违约行为，毕竟与“非典”疫情的发生所导致的部分经营活动不能完全正常进行有一定的关系，且其自身也遭受了较大的经济损失，故违约金的数额应适当减少给付，结合本案的实际情况，酌定为150,000元为宜。

团队简介

杨文珺合伙人

杨文珺律师，上海邦信阳中建中汇律师事务所合伙人，上海市律师协会房地产业务研究委员会委员，上海市女律师联谊会理事。杨律师主要从事房地产与建设工程相关业务，长期担任知名大型集团公司的常年法律顾问，擅长房地产项目开发建设及转让、房地产并购项目尽职调查、商业地产租售、外商直接投资、外资企业设立等法律服务领域的非诉和诉讼业务。