龚圣 上海邦信阳中建中汇律师事务所 律师助理

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什么是公房，以及什么是同住人？

公房，即公有住房，是相对于私人享有所有权的房屋而言，所有权为国家或集体所有的住房。公房是中国特定历史时期的产物，其特征是居住者具有使用权，但是不具有所有权，居住者相当于房屋的承租人，单位集体或者国家相当于房东[1]。当然现实中，也存在满足特定条件时可以出售的公房。

由于公房制度本身存在特殊性，公房的租赁、出售和动迁过程中，很多问题多由政策、地方性法规进行调整，这导致了相关司法实践中出现很多具有争议的问题。本文所讨论与公房相关的法律问题，仅以上海市的有关规定及法院判例为依据。

同住人，即与公房承租人共同居住的人。这一概念，在公房租赁和动迁的过程中，具体的定义并不完全一样，针对的法律问题也有所不同。《上海市房屋租赁条例》中所提及的共同居住人，主要规定了在公房租赁过程中，同住人的居住权、变更承租人的问题[2]；而《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》中，则涉及到公房动迁时补偿的相关问题。

相关规定对同住人身份的要求

本文所讨论的同住人，是动迁过程中的同住人。《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》中，对同住人的定义是“拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”，且“这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋”。

这也就是说，如果在本市有其他非福利住房，不会影响其同住人的身份。福利性质取得的住房，根据规定，“包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置费（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等”。

具体问题的探究以及法院的观点

对此规定，我们提出以下几个问题：

1、“实际居住一年以上”，是否必须是连续居住，以及是否为近期居住？还是说曾经居住也可以？

2、“福利性质”，是仅指有其他住房但居住困难还是也指本市无其他住房？

3、“福利性质取得的房屋”，如果是因家人所取，是否应该算作已取得？比如说未成年时取得，或因婚姻关系取得。

这些问题，在现行有效的法律法规和文件中均没有明确的规定，因此我们只能通过案例检索来了解法院的观点是什么。

1.“实际居住一年以上”，有些人的理解是自拆迁许可证核发之日往前倒推一年时间，比如在（2015）沪一中民一（民）终字第2897号案件中，上诉人就以被上诉人没有在拆迁许可证核发之日前一年中实际居住为由，认为被上诉人不具备同住人的资格，然而法院并没有赞同这种看法。案件（2017）沪02民终2515号中，法院也以当事人曾在（1994年-1998年）系争房屋实际居住为由，认可当事人同住人的身份。然而类似的情况，（2014）沪一中民二（民）终字第1190号判决，法院却以当事人“未在系争房屋内实际居住已逾十年”，以及（2016）沪02民终8993号判决中的“在许可证核发之日前数年已未在系争房屋实际居住生活”，不认为当事人具有同住人的身份。这些对于同一问题截然不同的判决，在审理时间和法院级别上，也没有呈现任何规律。

2.从法院判决理由来看，法院理解中福利性质，应该是既指“无其他住房”，也指“有其他住房但居住困难”这两个方面。所以关键点在于“福利性质”，因此，规定完整的表述应该为“且本市无其他福利住房或者虽有其他福利住房但居住困难的人”。多数案件的判决显示，如果某个人有其他住房，只要不是福利性质，都不会影响其同住人身份的认定。只有在一个案件中（2015）沪一中民二（民）终字第2442号，法院先是根据当事人享受过福利性质取得的房屋而判定其不具备同住人身份，其后又在判决中表示，当事人有自购产权房，完全不属于居住困难的情形。这个判决中法官从事实角度对当事人是否居住困难进行了考察，与我们的理解不一样。但考虑到这样的个案并不多，我们还是应当按照前述理解对规定进行解释。

3.1 通过婚姻获得分房的情况。案例（2014）沪一中民二（民）终字第2892号中，有曾经获配福利分房，但法院以“但该房屋也并非被上诉人一人获配的福利性质房屋”、“但该房屋并非为陈再银取得的福利性质房屋”为由，并不因此否定当事人的承租人身份；法院查明部分写道“期间，陈再银岳母原居住的房屋被有关单位动拆迁，动迁单位将陈再银作为拟进安置人员予以安置，并将****房屋（建筑面积51.72平方米）安置给陈再银家庭使用。”通过这个个案来看，如果这种情况都不算是有过福利分房，那本人未受安置也不应该认为是受过福利分房。

还有一种情况，就是受配福利房后离婚给了对方，是否算是受过了福利分房。（2017）沪02民终1625号，当事人曾经获配福利分房，但在离婚时处分给了前妻（王蓓宝曾获单位分配本市桂林西街XXX弄XXX号房屋，后该房屋购买为王蓓宝与其前妻名下售后公房。2007年，王蓓宝与其前妻离婚，双方约定桂林西街房屋归女方所有。），但因其曾经有过福利性质的分房，法院不认可其作为同住人的身份。然而，在（2013）沪二中民二（民）终字第2261号这个案件中，则出现了相反的结论，当事人虽曾在婚姻存续期间获配福利分房（当事人因前夫的祖母获得的调配），但离婚后房产归对方所有，法院并没有因此认为当事人不具备同住人的资格。

3.2 未成年人因家人而被安置，是否属于享受过福利分房。只有在（2015）沪一中民二（民）终字第1869号这个案例中，法院把当时认识未成年的当事人认定为不属于享受过福利安置，但同时法院还结合了当时有居住困难的情况进行了判断。而笔者所检索的其他案例，如（2009）沪一中民（行）终字第96号、（2014）沪二中民二（民）终字第2619号、（2017）沪02民终3962号、（2018）沪02民终1714号，均认为未成年时随家人获得安置也应属于享受过福利安置。所以从数量上来看，法院是倾向于认为未成年时随家人所获的安置属于福利性质的。

通过研究我们发现，我们提出的问题仍有较多争议，有一些法院在判决时的思路和观点是比较统一的，另外一些则可能各不相同甚至截然相反。笔者虽对案例按照问题的不同进行分析、总结，但是有很多案件法院裁判时，是会在按照主要因素做出判断后，综合考虑一些其他次要因素。因此，我们的结论虽然提供了一些参考，但并不意味着问题的终结，实际办案过程中，还需更多考虑案件的具体情况。