任杰 上海邦信阳中建中汇律师事务所  律师助理

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首先，从公司的主体购买资格而论？

中华人民共和国公司法规定公司从事经营活动，必须遵守法律、行政法规，遵守社会公德、商业道德，诚实守信，接受政府和社会公众的监督，承担社会责任。设立公司，应当依法向公司登记机关申请设立登记。以投资者的不同分为：内资企业、外资企业和港、澳、台商投资企业。以投资人的出资方式和责任形式分为：个人独资企业、合伙企业、公司制企业。

这里笔者仅将公司简单的分为境内公司和境外公司，境内公司在本市购房虽在套数上仍无限制要求，但是为进一步深化落实“沪九条”、“沪六条”等文件精神，加强房地产市场监管结合2018年7月3日起施行的关于规范企业购买商品住房的暂行规定，要求必须同时符合以下条件，且购房时间以合同的网签备案日期为准。1、企业设立年限已满5年；2、企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币；3、企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。企业近年缴纳税款金额满500万元以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。规定另提及要求住建、房管部门会同相关部门对执行商品住房项目公证摇号、按序选房制度加强监管，要求开发企业严格执行全部准售房源、积累客户规则和名单、摇号排序结果公证和公示规定；进一步加强客户认筹规则制订指导审核以及执行监管，严格落实企业购买商品住房规定。

住建、房管部门会同规土部门（不动产登记机构）加强企业购买、出售商品住房交易登记审核，会同税务、人社、公积金管理等部门建立相关信息共享核查机制，对违反企业购买、出售商品住房相关规定的，不予办理房地产交易登记手续。笔者认为该规定的施行，对一些限购了的购房者想以公司名义购房的购房之路已是断头路，从而限制了部分投资客以公司名义进行炒房。

另外我们来谈谈境外公司购房，其实除笔者外，大伙也都知道，纯境外公司是无法在大陆境内购房的，那么有些人就要说“外商投资企业”呢？它也是在中国境内注册的。笔者认为，根据建住房[2016]171号《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。

在2015年的8月19日，建房[2015]122号《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》中也明确境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。外商投资企业看似只能在境内购买自住自用之房屋且须符合一定条件。

笔者曾经服务的某个客户好像也咨询过类似问题，就“对房屋的受让方作为一家公司的，根据“限购政策”要求，受让方如果是境外公司和香港公司的不可行，但境内公司可行”，她们就问及，境外人 （例如：香港人）是否可以在上海开立 “境内公司”？个体户又如何？开立 “境内公司”有什么要求和需负什么责任？有注册资本要求？会涉及哪些费用？且如果境外人不可以开立“境内公司”，有没有办法绕过这限制？具体如何操作？最后若该“境内公司”只用作购买房屋，而没有实质的商业业务，这样做法在境内是否可行？被问及这么一大推问题后，相信部分读者也可能会有此疑惑？

回顾以往，笔者之前给与的答复较为谨慎，个体户即个体工商户，在中国法律体制下仍为自然人主体，而且香港人在中国境内设立个体户存在很大障碍，实务操作中且尚未接触，因此当时不推荐该操作模式。之前提到“受让方如果是境外公司和香港公司的不可以，但境内公司可行”。该境内公司应指“内资企业”，不包括在中国大陆注册的外商投资企业（虽为中国法人，但仍含境外股东，不属于纯粹的“内资企业”）。根据住建部[2006]171号文，外商投资企业只能购买自用的商品房，但何为“自用”以及是否符合政策都没有清晰界定，这导致实践中房地产交易中心很可能限制外商投资企业购买住宅项目。按照以往的案例经验，香港投资者可通过下述步骤最终在中国境内完成设立“内资企业”即D公司：

A（香港投资者）设立B公司（外商投资企业），B公司设立C公司（外商投资企业境内投资企业），C公司设立D公司（内资企业）。

在现行中国法律框架下，除上述操作模式外，尚不存在其他途径使境外主体直接投资设立出一家“内资企业”（以信托、代持股等间接方式除外）。

如果购买房屋需要采用上述模式，我们认为存在诸多因素需要购房投资人考虑，主要包括：

1、关于取得房屋产权的可行性：

B公司是外商投资企业，直接购买住宅存在障碍。C公司属于外商投资企业境内投资企业，性质类似于“内资企业”但仍受《外商投资产业指导目录》的限制，不是纯“内资企业”。实践中，此类企业是否能够购买住宅存在较大不确定性，当时房地产交易中心没有操作过此类案例，需要具体办理时一事一议。D公司是一家纯粹的“内资企业”，可以购买住宅，但层层设立公司的方式环节过于复杂，而且B、C、D公司都不实际经营，存在越多此类公司则风险越大，成本也增高。

2、关于购置房屋的资金流通方式：

我们以往的案例中，B公司在中国境内有大量的人民币流动资金，C公司是一家咨询公司，通过在中国境内运作，使D公司获得充足的人民币资金购买不动产。房产交易中，如果境内没有足够的人民币，就需要B、C、D公司的注册资本充足，否则境外资金即A的资金无法合法进入境内。一般情况下，注册资本的标准与经营范围存有关联，由于B、C、D公司并不实际经营，一般多注册为咨询公司，但政府部门不会允许咨询公司的注册资本放大（根据房屋价值确定），这样境外资金进入境内就存在困难。

3、关于不实际经营的问题：

根据规定，如果公司实际不经营期限达到6个月或以上，工商、税务等部门有可能责令要求注销公司营业执照、税务登记证等。我们此前的案例中，B公司和D公司都是房地产开发企业，实际经营业务，C公司存在少许关联交易并需承担相应的税金。因此，凡房屋交易中涉及的公司主体，都需要有实际经营活动，否则会受到相关政府部门查处。

从现今的政策及实务操作中得出，在本市以公司购房只需满足境内公司购房条件的那些要求外，对外商投资企业而言只需能提供境内公司营业执照，符合政府部门政策要求即可。

其次，以成本及税费的角度而言？

初始投入成本高，以公司名义买房需要全款一次性付清，企业购房是不能按揭贷款的。从税费角度讲，以公司名义买卖不享有契税优惠，都要交全额房价的3%，相对个人购买房屋的话，如果是首套且房子面积不到90㎡，契税只交购房款的1%，即便面积大于90㎡，按照现行契税优惠政策首套房也只需交纳1.5%的契税。根据“中华人民共和国房产税暂行条例” 对于公司名下的房产，每年需缴纳房产税，具体税费＝每年房产原值×70%×1.2%。以一套1000万的房子为例，每年的房产税＝1000×70%×1.2%＝8.4万。而更为突出的是，公司持有房屋卖出时交易税费非常高。公司房产交易或者过户给个人，是不享受税费优惠，要交增值税及附加、土地增值税、印花税，还要缴纳企业所得税。增值税及附加是按（不含税收入－不含税购置原价）×5.6%征收；土地增值税是按（转让收入－扣除项目金额）×四级超率累进税率征收，该些税费在将来出售的时候是最为严重的，税费过高。综上可见，以公司名义买房虽然能避开限购，但投入成本高、转手税率也高，最后即使房产升值了，但收益也非常有限，如果不好转手出去，还要每年缴纳房产税，所以从投资角度看，很不划算。

最后，从持有物业至另出售议论？

原先购房者以公司名义购买房屋后，在以后对该房屋出售转让手续上仅是税费偏高，但2018年7月3日起施行的《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。从这点来讲，公司对该房屋的持有必须要满5年以上，且在5年里要保持公司的正常运转，日常经营，以免受到相关政府部门的查处。那么从另一种转让模式“股权转让”而言，笔者认为，公司产权的房屋可以通过股权转让方式进行转让，不需要经过交易中心，但是这种只是变更股权及实际控制人，最适合做这种交易的是公司名下无其他不动产以及资产，若该公司有核心资产或运营良好，则将该公司进行股权可能不现实。另以公司名义购置的房地产作为公司资产，为所有公司股东共同共用，在处置资产时需要经过所有股东同意及授权或取得董事会决议方可处理，若股东之间意见不统一时很难实现公司房产转让的目的。

和个人不同，公司作为一个经营主体，购买住房，可能是用于个人居住，可能不是住的，而是投资或者投机用的。基于上述政策的限制，笔者提醒对于想以公司名义购房的投资者要慎重考虑。