黄隽忆 上海邦信阳中建中汇律师事务所 市场部

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通报称，此次坍塌事件发生的原因是由于房屋基底土层较差，在暗渠水流常年作用下造成桩周水土流失和桩身腐蚀，最终造成桩基础发生脆性破坏，导致楼体局部倾斜下沉。根据上述规定，如果经鉴定机构鉴定，该小区内的其他楼房也存在上述问题，致使房屋丧失居住功能，此时这些房屋符合《管理办法》中对“危险房屋”的定义，就有可能实施整体拆除。在单身公寓小区内的楼房符合“危险房屋”标准的可能性较大，也是此次事件中价格炒作热度最大的房屋。至于周边其他小区楼房的安全性是否达到“危险房屋”的标准，笔者认为可能性相对较小，还需经鉴定机构鉴定来确认。

假设经鉴定机构鉴定，该小区内的其他房屋属于“危险房屋”，需要进行整体拆除。那么房屋产权人是否能获得政府的拆迁补贴呢？首先，我们需要对危房的拆除和拆迁进行区分。

从《征收补偿条例》中可以看到，我们常说的拆迁行为，是政府基于公共利益的需要而实施的房屋征收性行为。危房的拆除行为只有在符合下列法定条件时才具备“拆迁”的性质：

(3) 符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。其中保障性安居工程建设和旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

在《深圳市房屋征收与补偿实施办法》中也规定：未列入全市年度房屋征收计划或者全市土地整备年度计划的，不得实施房屋征收。

此次事件中，塌区房所在土地属于国有土地，整体拆除塌区房的目的在于消除危房给住户和周边地区居民带来的安全隐患，符合法定条件中的前两项。而在2019年8月初公布的《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》中，罗湖区的2019年度房屋征收常规项目仅涉及一个商业用地，此次事件中的单身公寓并未在列，并不符合法定条件第三项中“旧城区改建应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划”的条件。

看来，房屋中介打出“买房可获高额拆迁补偿”的广告语，并不符合深圳市的城市更新计划。这不仅打破了购房者的发财梦，对塌区房原住民来说也是个坏消息。那么塌区房的拆除就完全没有获得补偿的可能吗？

《深圳市罗湖区城市更新实施办法》第十三条规定，旧住宅区、混杂零散旧住宅区在进行社会稳定风险评估后，经审批被纳入城市更新项目。《实施办法》还规定，旧住宅区纳入城市更新项目，须由申报主体，也就是旧住宅区的居民主动向政府部门申请。

根据该规定，如果旧住宅符合一定条件，也可以直接申请拆除重建。条件有以下三点：

1. 房屋建成年限条件

根据深圳市人民政府办公厅2016年印发的《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》中关于优化建筑物建成年限规定，旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年。罗湖区单身公寓的楼龄在30年左右，符合申请旧住宅区拆除重建的基本条件。

2. 危房等级条件

按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定，房屋的危房等级为D级。另外，“居民生活困难”也是现场调查评估时参考的因素。实践中，大部分成功拆迁的棚户区，居民的生活硬件设施还非常落后，大部分都没有配备独立卫生间，“塌区房”与其相比，被拆迁的可能性微乎其微。

3. 民意条件

面对高额拆迁补偿的诱惑，“搏拆迁”的论调得到了不少人的支持。但从上文分析的种种不确定性可以看到，通过购买“塌区房”实现一夜暴富，只是炒房者勾画的南柯一梦而已。有意购房者需要保持理性态度，不轻易受到炒作的影响，当以官方发布的房屋征收和城市更新规划为判断依据。