郝维国 上海邦信阳中建中汇律师事务所 律师
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存量房买卖，通常由中介机构组织买卖双方对房屋买卖的价格、付款期限、付款方式、定金、中介费用、违约责任等内容进行协商，达成一致后签订书面的二方或三方房屋买卖合同，各权利义务主体根据合同约定完成价款支付、贷款、资金托管、网签、过户等手续。如果在签订房屋买卖合同后双方即产生矛盾，没有进行网签备案，那么此前所签订的二方或三方房屋买卖合同是否已经生效呢？此前所签订的二方或三方房屋买卖合同是属于房屋买卖意向还是已经生效的房屋买卖合同呢？
案例：
xxxx年xx月xx日，甲方与乙方在丙方（房产经纪公司）的居间下签订《房地产买卖居间协议》（下称“协议”）一份。协议约定：乙方支付甲方八十万元定金、合同总价一千六百万元以及在限定的期间内支付首付款、贷款办理、房屋过户手续与违约金等内容。甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付合同确定的房屋成交价格的X%作为违约金。当日，三方在协议上签字盖章，乙方支付甲方定金80万元，后签订补充协议，乙方陆续另行支付定金至320万元。当乙方向甲方支付首付款并要求办理房屋过户手续时，甲方拒不收款且拒绝办理过户手续。甲方辩称：其未与乙方签订正式的存量房买卖合同，即“网签合同”；其与乙方签订的是《房地产买卖居间协议》，是存量房买卖合同的预约合同，故乙方无权要求其承担《房地产买卖居间协议》中约定的“支付房屋成交价格X%违约金”的违约责任。
住房和城乡建设部办公厅关于印发《房屋交易与产权管理工作导则》的通知【建办房(2015)45号】：
存量房通过房地产经纪机构成交的，房地产经纪机构应在房产管理部门备案，并取得办理网签资格。转让合同网签一般程序：
存量房自行成交的，转让合同网签一般程序：
(一)房源核验与购房资格审核；
(二)存量房转让合同网签；
(三)完成合同网签，生成存量房转让合同网签信息表；
(四)将存量房转让合同网签相关信息记载至楼盘表中。
2. 房地产买卖合同名为“居间协议”，实质是存量房买卖预约合同亦或本约合同
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定于将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。
2. 出卖人已经按照约定收受购房款。
[1]《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》
第一条 为了提高存量房交易信息的透明度，规范存量房经纪和交易行为，保障存量房交易安全，方便存量房交易登记，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）的要求，制定本办法。
第二条 本市行政区域内存量房交易（包括买卖和租赁，下同），均应按本办法规定，进行经纪合同和交易合同网上备案（以下简称“合同网上备案”）。
第八条 房地产经纪机构根据存量房经纪委托合同撮合达成交易后，应当为交易当事人提供签订房地产买卖合同或者租赁合同的网上操作服务。交易合同经双方当事人确认后，由房地产经纪机构通过网上操作系统，将合同文本传送至市房地产交易中心备案。
第十一条 房地产权利人不委托房地产经纪机构出售或者出租存量房的，可向区（县）房地产交易中心申请通过网上操作系统发布房源信息。双方达成交易的，房屋所在地的区（县）房地产交易中心通过网上操作系统为交易双方当事人提供签订交易合同的服务。
[2]《合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
[3]《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”
[4]《审理商品房买卖合同的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。
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