优先承租权，是指在租赁关系中，原房屋租赁合同到期时，房屋出租人愿意继续出租，且原承租人要求续租的，在同等条件下，原承租人有优于第三人承租的权利。在无法律法规明确规定的前提下，优先承租权并非是一个法定的权利，但优先承租权是对承租人的一种特殊保护，是对出租人缔约自由权一定程度的限制，因此，若租赁双方可以自行决定是否在合同中对此进行约定。

1. 出租人愿意继续将房屋出租

一般情况下，作为租赁合同的出租一方为所出租房屋的所有权人，其有决定租赁合同到期后是否继续对外出租的权利。若租赁期限届满后，出租人收回房屋的，则承租人无法再要求行使优先承租权。在(2019)沪01民终1164号案件中，法院认为，租赁双方并未就系争房屋的续租事宜协商一致，本案并无优先权适用的问题，故上诉人以其具有优先承租权为由拒绝迁出系争房屋，亦缺乏法律依据，本院不予支持。因此，当在租赁期限届满后，出租人不再出租或双方未就续租达成一致意见的，承租人应当将房屋返还给出租人。否则，承租人可能将承担相应的违约责任。

2. 原承租人作出愿意继续承租的意思表示

在实践中，大多数的租赁合同的双方会在合同中对承租人优先承租权的行使或放弃进行约定。尤其在商业租赁中，双方在合同中会约定，承租一方若在租赁期限届满后继续承租的，应当的在租赁期限届满之前的一定时间内书面通知出租方，否则即视为承租方已经放弃优先承租权或表示租赁合同到期后不再续租。在此情况下，若承租人打算行使优先承租权的，则应当按照租赁合同的约定，提前书面通知出租方，以避免优先承租权被动丧失。

3. 原承租人与潜在承租人的租赁条件相同

优先承租权行使的另一条件为原承租人与潜在承租人对于租赁房屋所提出条件相同或承租人愿意匹配潜在承租人所提出的条件。那么所谓“同等条件”究竟为何？一般来说，出租人将房屋进行出租，其目的是为了获得收益。从该角度出发，“同等条件”一般会从租金金额、租金的支付方式、租赁期限以及违约责任等角度进行判定。此外，承租人得履约能力、诚信程度同样应当予以考虑。在(2018)沪0115民初90976号租赁合同纠纷案件中，法院以承租人存在未经出租人同意即对外转租、拖欠物业管理费用的违约行为认定原承租人未达到与其他承租人具有同等条件的要求，驳回了原承租人主张优先承租权的诉求。

1. 优先承租权能否对抗返还房屋的请求权

虽然优先承租权对于出租人另行出租设置了一定的限制，但优先承租权仅仅是基于租赁合同而产生的优先缔约的请求权，其不具备对抗第三人和物权的效力。作为房屋的所有权人，出租方在行使要求承租人返还租赁物的物权请求权必然优先于优先承租权。因此，租赁合同届满就，承租方无法基于其享有的优先承租权抗辩出租方提出的返还房屋的请求。

在（2019）沪01民终1164号案件中，法院认为：租赁合同已到期终止，根据合同相对性原则，上诉人理应将系争房屋返还给被上诉人并承担相应的房屋使用费。上诉人主张被上诉人无权向其主张返还系争房屋，缺乏法律依据，本院不予采信。双方并未就系争房屋的续租事宜协商一致，本案并无优先权适用的问题，故上诉人以其具有优先承租权为由拒绝迁出系争房屋，亦缺乏法律依据，本院不予支持。

同样，在（2018）沪01民终6376号案件中，法院认为：东方红公司和艺术中心公司签订《房屋租赁合同》约定合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权。然，承租人是否得以继续租赁房屋，仍需双方就租赁事宜达成一致意见。本案中，艺术中心公司在合同到期前已然向东方红公司表达了不再续租的意思表示，双方亦未在合同期满后就新的租赁事宜达成合意，故东方红公司要求继续租赁系争房屋，缺乏法律依据。

2. 优先承租权能否对抗善意第三人

若出租人未在合同约定期限或合理期限内通知原承租人续租就将房屋另行出租给他人，在此情况下，原承租人能否请求确认出租人与第三人签订的租赁合同无效，笔者认为，《合同法》第52条的规定，若出租方与新承租方存在恶意串通的情况下，原承租人可行使请求确认出租方与新承租方之间的合同无效的权利。但在善意承租人存在的情况下，原承租人与出租方之间关于优先承租权的约定，从合同相对性的角度来讲，仅仅只能约定双方，并无法对善意第三人产生约束力。因此，原承租人无法主张出租方与新承租方之间的合同无效，但在此情况下，原承租人可以通过合同约定，向出租方主张违约责任。

在海南省万宁市人民法院审理的（2014）万民初字第1271号一案中，法院认为：”优先租赁权”只是一种法理概念，法律对此并无明确规定。在租赁合同关系中，当事人可以在合同中约定原承租人享有同等条件下优先租赁的权利。但是，合同权利不同于法定权利。法定的权利来源于法律的规定，具有普遍约束力，任何与之相违背的行为均属无效。合同的权利则产生于双方的约定，其权利的效力仅限于当事人之间，不能对抗善意的第三人。该观点也被该案的二审法院支持。

3. 优先承租权受到侵害时能否获得赔偿及赔偿的范围

若租赁双方在合同中，就优先承租权进行了约定，那么在承租方的优先承租权未能得到保障的情况下，其有权根据租赁合同的约定向出租方主张违约责任或根据合同法第113条的规定，向出租方主张损失赔偿。

在司法实践中，有部分法院会参考出租方提前解约的情况下承租方可主张的损失，酌定出租方应当向承租方赔偿的数额，如(2016)苏0508民初3930号一案中，因出租方违反合同约定，未能给予承租方优先承租的权利，一审法院判决出租方按照一定的比例向承租方赔偿装饰装修的损失以及承租方在前期投入宣传的费用。但大多数情况下，承租方就其损失提供相应的证据后方才可能获得法院的支持。

《民法典》生效后，优先承租权即成为承租人享有的法定权利。对于承租人来说，其继续利用房屋的权利得到了一定的保障，且基于其承租权而先行占用租赁房屋，也有利于租赁市场交易的稳定性，在租赁合同未约定的情况下，通过法律规定保障了承租人的权利。

而对于出租人而言，在承租人获得优先承租权的同时的，其也承担了相应对应的义务。即在租期届满后继续对外出租的情况下，提前告知承租人后续对外出租的相关条件，以保证承租人的权利。当然出租人在与承租人签订合同时间，同样可以约定承租人放弃租赁期限届满后的优先承租权，或约定优先承租权的行使期限，以避免承租人怠于行使优先承租权而导致出租人的利益受损。

[1]参见：《上海市居住房屋租赁管理办法》第十八条、《广东省城镇房屋租赁条例》第二十一条、《厦门经济特区城镇房屋管理条例》第四十五条。

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