张洁 上海邦信阳中建中汇律师事务所 律师
近年来，在法院查封拍卖房地产过程中，被执行人常常通过签订长期租赁合同的方式，以达到阻碍被查封房地产拍卖处分的目的。在众多执行案件中，执行标的房屋中有承租人的情况下，将直接导致强制执行程序很难进行下去，甚至被无限期停滞。
笔者在近年承办的执行案件中，分别作为执行申请人、被执行人、承租人（案外人）均参与过相关执行异议程序，现从承租人（且是案外人）的角度，结合最高法院裁判思路，期能对实务中的疑难复杂问题进行系统梳理，并从中吸取教训、总结经验，帮助善意的承租人在执行司法拍卖中最大限度维护自身合法权益，以供实务参考。
承租人承租的房产系在抵押设立后的抵押土地使用权范围内所建的无证房产或有证房产，执行法院拍卖该土地使用权时对地上房产所涉租赁关系依法应予以涤除，该承租人的优先购买权法院可不予确认。
案例一：
《赵梦谷、严国庆等与常州市润丰新材料科技有限公司、江苏双欣环保材料有限公司等金融借款合同纠纷执行裁定书》【江苏省常州市中级人民法院（2016）苏04执异52号】
本院认为：“赵梦谷、严国庆虽分别主张其于抵押权设立前、后承租了案涉抵押土地使用权范围内的无证房产，但赵梦谷不能提供直接证据证明其在抵押设立前已支付租金并合法占有使用租赁物，其并不享有租赁权，不具有优先购买权资格。严国庆对案涉抵押土地使用权范围内的无证房产的承租关系发生在抵押权设立后，依法应予涤除，其也不具有优先购买权资格。
常州中院经审查后未确认其享有优先购买权并无不当。柯桦所承租的房产也是在抵押设立后的抵押房产、土地使用权范围内的有证房产，常州中院对案涉抵押房地产拍卖时对该房产的租赁关系依法亦应予以涤除。故该院对柯桦的优先购买权人资格不予确认依法有据，并无不当。”
承租人只承租被执行人部分房屋，法院整体拍卖时，有关承租人的优先购买权应如何保护的问题，根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号）的规定,第一，若房屋使用功能上可分时，承租人对部分房屋享有优先购买权；若房屋功能不可分，承租人亦可对房屋整体主张优先购买权。第二，可留意承租房屋在整体中所占比例，若承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
案例二：
《韩守彪、江苏金恒泽欣环保材料有限公司等与常州市润丰新材料科技有限公司、江苏双欣环保材料有限公司等金融借款合同纠纷执行裁定书》【江苏省常州市中级人民法院（2017）苏04执异2号】
本院认为，“从异议人提交的租赁协议来看，各异议人均只是承租了被执行人润丰公司的部分房屋。承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，享有优先于其他人购买该不动产的权利。在承租部分房屋的情况下，承租人是否具有优先购买权应综合考虑转让房屋的具体情况；《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号）认为：‘目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：
第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。’首先，如果异议人承租的房屋在使用功能上相对独立，其优先购买权也仅及于其承租的房屋，本院并未单独拍卖其承租的房屋，而是整体拍卖，其不享有整体房屋的优先购买权；其次，如果异议人承租的房屋使用功能整体性较为明显，其优先购买权可以扩展到整体房屋，但由于本案各异议人承租的房屋面积远未达到整体房屋面积的一半，其也不享有优先购买权。
总之，无论异议人对部分房屋还是整体房屋主张优先权，根据最高人民法院复函的意见都不宜认定其享有优先购买权。”
执行法院对具有优先购买权的承租人已尽到通知义务的，再以侵害优先购买权为由请求重新拍卖的，法院不予支持。
案例三：
《成都中鹏房地产开发有限公司与盐源县新泉煤业有限责任公司、成都鹏远市政工程有限公司、曾贤麟公证债权文书执行裁定书》【成都铁路运输中级法院（2017）川71执复2号】
本院认为，“成都铁路运输法院在作出（2014）成铁执字第94号裁定，查封成都市新都区某某2路2号房屋时，均在现场张贴公告，并在公告中载明查封之前的房屋承租人有优先购买权，而被查封房屋经过二次拍卖，均因无人报名而流拍，后新泉煤业向执行法院申请以第二次拍卖保留价5920.84万元接受上述房屋抵偿部分债务。复议申请人主张成都铁路运输法院在拍卖程序和价值评估等环节没有依法告知当事人，没有保障当事人和案外优先购买人利益，本院不予支持。”
出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人，而拍卖公司在当地报纸上刊登公告，系其为拍卖房产而向不特定社会公众所发出的要约邀请，不能认定为向承租人履行了通知义务。
案例四：
《汇达资产托管有限责任公司与襄阳涌鑫鼎洁洗涤有限责任公司、中国人民银行襄阳市中心支行再审民事判决书》【湖北省高级人民法院（2016）鄂民再25号】
本院认为，“关于汇达公司是否于拍卖前履行了通知义务，首先，根据《合同法》第二百三十条‘出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力’的规定，汇达公司应当在拍卖涉案房屋5日前，通知承租人有权参与竞买。
本案包括涌鑫公司在内的房屋承租人营业场所固定，处于正常经营状态，并非下落不明，而开元拍卖公司在《楚天都市报》上刊登公告，系其为拍卖房产而向不特定社会公众所发出的要约邀请。因此，开元拍卖公司在《楚天都市报》上发布拍卖公告，不能认定为汇达公司履行了通知义务。其次，从本案原一审、二审，重审一审、二审及本次再审的情况来看，汇达公司均没有提交可以证明其在拍卖5日前即2009年10月20日前已将拍卖事项通知了涌鑫公司的证据，应当认定汇达公司没有履行通知义务，违反了前述法律的规定，致使涌鑫公司未能参与涉案房屋的拍卖，本案一、二审判决确认涌鑫公司对位于襄阳市襄城区东街10号房地产的1号楼（综合楼）在同等条件下享有优先购买权，并无不当。”
出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
案例五：
《韩丽英与广州天粤物业管理有限公司、广州华正投资管理有限公司等租赁合同纠纷2016民终17508二审民事裁定书》【广东省广州市中级人民法院(2016)粤01民终17508号】
本院认为，“韩丽英是作为案涉物业的受让方依据其与转让方即案外人华证资产公司2014年11月27日签订的《资产交易合同》而最终成为案涉物业的所有权人，依据《合同法》第二百二十九条‘租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力’的规定，韩丽英受前述《房屋租赁合同》的约束，以所有权人身份行使出租使用权。
其三，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条‘出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持’的规定，天粤公司若主张案外人华证资产公司侵害了其优先购买权，则应另循法律途径向华证资产公司主张，其主张华证资产公司为本案必须参加诉讼的当事人，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。”
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