依据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）以及已失效的《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）的①的相关规定，不动产所有权的确认纠纷是因不动产这个“物”的归属问题产生了争议而引起的纠纷。那么在司法实践中，关于不动产所有权所产生的纠纷是以“合同纠纷”还是“物权纠纷”进行审理，一直司法实践中存在争议比较大，以下笔者通过几类常见的纠纷类型对于关于不动产所有权产生的纠纷裁判思路进行梳理，并就该问题谈谈笔者想法及建议。本文关于这类案件所涉及合同均是有效下进行梳理及分析的，对于合同无效的情况下不在本文所涉范围内。
（一）购房者未能办理权属登记，而引起的执行异议的案件
在现实生活中，经常会出现购房者购买了商品房后，虽然开发商与购房者办理了房屋交付手续，但由于种种原因，不动产权属尚未变更登记至购房者名下。若开发商存在对外负债尚未偿还情形下，债权人诉至法院并将向法院保全，查封了不动产权属仍登记在开发商名下房屋，而该房屋实际已由购房者购买并占有，从而引起购房者与开发商的债权人之间的争议。
对于此类案件的审理，法院大致存在以下两种裁判思路：
案例一：邹文勇诉云南正达矿业小额贷款股份有限公司案外人执行异议之诉纠纷案②
1、案例一的一审裁判思路——债权思路
一审判决摘要：“……涉案房屋并非邹文勇唯一住房，即邹文勇并不是名下无其他用于居住的房屋。邹文勇对诉争房屋主张权利，并要求对涉案的房屋不得执行，但其提交的证据不能够证实其主张的权利符合上述司法解释规定的情形，故一审法院不予支持。判决驳回邹文勇的诉讼请求。”
实际上一审法官的裁判意见，就是法院将案件事实的认定对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议案件规定》”）第28条、第29条③规定的审查标准进行判断，若有一项案件事实不符合，则认定买受人享有的民事权益不能排除法院的强制执行。
2、案例一的二审裁判思路——物权期待权思路
二审判决摘要：“《执行异议和复议案件规定》第二十四条明确了案外人要求排除执行异议的审查范围。第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。本案各方当事人争执的主要焦点就是该如何选择适用第二十八条和第二十九条。虽然第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形，但均系依据第二十四条规定对合法、真实且能排除执行的物权期待权的认定标准。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，即在购房消费者与房地产开发企业签订的商品房买卖合同中，在所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形下，买受人只需签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付价款达到合同约定总价款的50%即可排除执行，其相较于第二十八条规定，不需要在查封前已合法占有房屋并支付全部价款，但必须严格限定在“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件下，目的在于对购房消费者基本居住权的保护。二审法院认为第二十八条和第二十九条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。根据本案查明事实，涉案房屋被昆明市中级人民法院查封前，邹文勇与佳泰公司已签订《商品房购销合同》，全部购房款是以欠付的工程款抵扣，合同的签订及房款支付方式均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效；在昆明市中级人民法院查封涉案房屋前，佳泰公司已将涉案房屋交付邹文勇，邹文勇已拿到房屋钥匙并办理完毕相关交房入住手续，应认定其已合法占有房屋；涉案房屋未能办理过户登记系佳泰公司自身的原因所致，邹文勇对此亦无过错。故，本案邹文勇要求排除执行并解除查封的诉请符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的条件，可以适用该条排除执行。一审判决对此错误适用第二十九条存在不当，应予以纠正。
根据《民法典》第二百零九条（《物权法》第九条）规定，本案买卖的房屋属不动产，因尚未依法办理不动产权属登记，不能发生物权变动效力，即房屋所有权并未发生变动。《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条规定系对不动产买受人和商品房消费者物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产或商品房所有权的保护，在符合第二十八条、第二十九条规定可排除执行情形下，并未认定买受人享有所有权。本案邹文勇虽可主张物权期待权的保护以排除正达公司的执行，但不能依据双方合同请求人民法院在本案中确认其享有房屋所有权，因此，邹文勇目前仅享有对房屋的物权期待权，其要求确认享有房屋所有权的诉请，无事实及法律依据，应不予支持。”
法院裁判认为，买受人支付房款、出卖人交付房屋，在此情形下，《商品房买卖合同》已经基本履行完毕。出卖人对该房屋不再享有任何法律上的实体权利，仅负有依据买受人的请求，协助买受人办理过户登记的义务。买受人享有的这个权利，即物权期待权，该权利可以排除法院强制执行。
3、确认买受人取得所有权的请求均未获得一审和二审法院的支持，若买受人想要变更房屋权属登记，则需另行提起要求开发商履行配合变更登记义务的民事诉讼取得生效判决后才能取得房屋所有权
对于上述二种裁判意见，均未没有确认买受人取得所有权，实际上可以确定买受人提起案外人执行异议之诉只能依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，判决不得执行该标的物，但确认其权利的诉请不能予以支持。也就是说买受人要将房屋的权属登记变更至名下，需在提起一个依据买卖合同的约定要求开发商履行房屋权属变更登记的民事诉讼，待取得支持其诉讼请求的生效判决后，才能依据开发商的协助办理或法院的强制执行变更不动产登记，才能取得房屋所有权。
（二）借名登记引起的房屋所有权纠纷的案件
房屋作为典型的不动产，且具有较大市场价值和生活需要，因此在实践中，由于房地产市场中存在的政策上对房屋购买人资格的限制、规避税收、躲避债务、登记管理制度不完善等各种原因，委托购房、代持房屋等借名登记的情况屡见不鲜，房屋借名登记的纠纷也由此而产生。
房屋借名登记的纠纷，是指房屋的事实物权人以保留所有权的意思表示，委托或指令将房屋登记在他人名下，由他人取得房屋的法律物权，双方就房屋所有权的归属发生争议而产生的纠纷。具体包括两种情形：一种是借名买房纠纷，即借名人以他人名义购买房屋，并登记在他人名下，双方就房屋权属发生纠纷；另一种是虚假过户的借名登记纠纷，即借名人与登记人通谋虚伪意思表示，签订合同将自己的房屋过户登记到他人名下，双方就房屋权属发生纠纷。
处理此类案件核心在于对于借名登记纠纷的法律关系的性质的认定，那么借名登记纠纷性质如何认定呢？在实践中，对于借名登记的性质认定存在争议，有观点认为借名登记纠纷是事实物权人与法律物权人之间的冲突，也有观点认为借名登记纠纷实质上是委托合同纠纷，还有观点认为借名登记具有信托的性质等等。
基于对借名登记纠纷性质认定的不同，直接导致裁判审理思路的不同，法院大致存在以下两种裁判思路：
案例二、彭平与施田力物权确认纠纷上诉案④
1、案例二一审裁判思路——借名买房合同纠纷
一审判决摘要：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。×07号房屋现在登记在彭平和施田力名下，系双方按份共有的不动产，物权权属清晰、明确。彭平要求确认×07号房屋归其一人所有的理由是施田力书写的两份《证明》。从《证明》的内容来看，双方之间就×07号房屋可能存在赠与合同关系或其他合同关系，因此，彭平只能向施田力提起债权之诉，而非确权之诉。故彭平要求确认×07号房屋归其一人所有的请求没有法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款的规定，原审法院于2014年7月判决：驳回彭平的诉讼请求。”
一审法院的裁判思路，是将借名登记纠纷作为合同纠纷处理，其理由在于，如果当事人之间关于房屋所有权归属的约定与不动产物权法定公示方式不符，比如，约定由借名人(非登记人)保留房屋所有权，则双方之间的约定不具有物权法意义上的效力。但是，基于契约自由的原则，双方之间关于房屋权属的约定是当事人意思自治的体现，在当事人之间具有债权法意义上的效力，对双方具有合同约束力。因此，从这种角度上讲，对于因权利人存在保留所有权的意思表示而导致的权利分离，房屋的权利归属在物权法上不存在争议，应以登记为准，借名人只是基于合同约定有权要求登记人办理房屋过户手续。以上观点，在 《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第15条第1款予以采纳此观点④。
2、案例二的二审裁判思路——物权确认纠纷（事实物权与法律物权的冲突与转化）
二审判决摘要“由于登记制度的存在，物权分为法律物权和事实物权。当二者产生冲突时，在不涉及第三人利益保护、无需彰显物权公示公信力的情况下，人民法院可在查明取得物权之原因法律关系基础上，依据充分有效证据给予事实物权以保护，以重新确定法律物权层面上的真正权利归属，理由在于：首先，不动产登记簿反映的物权状态并非终局、确定、不可推翻。其次，人民法院有权依法确定物权归属。故彭平以×07号房屋事实物权与法律物权不一致为由提起物权确认之诉，有明确法律依据。关于是否应前置债权之诉而后方能物权确认问题，本院认为，本案中基础债权法律关系与物权确认之诉里的诉讼主体和客体之间均存在牵连关系，法院可一并予以审查。彭平所提交之证据足以证明其是真实的事实物权人，应给予法律物权层面的保护。故彭平的上诉请求具有充分事实和法律依据，应予支持。原审判决不当，本院予以调整。”
二审法院的裁判思路，将是将借名登记纠纷作为物权确认纠纷处理，认为物权应当分为法律物权（不动产已登记权利人）与事实物权（不动产未登记的权利人），一般情况下法律物权与事实物权是一致，当二者产生冲突时，在不涉及第三人利益保护、无需彰显物权登记的公示公信力情况下，人民法院可在查明取得物权之原因法律关系基础上，依据充分有效证据给予事实物权以保护，以重新确定法律物权层面上的真正权利归属（法律依据《民法典》第二百零九条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十九条、第二百三十四条⑥（《物权法》第九条、第十六条、第十九条、第二十八条、第三十三条））。也就是应将不动产登记簿定性为对物权的权利推定，登记簿上记载的主体可推定为真实的权利人，享有所记载的权利。就实体方面而言，不动产登记簿所反映的物权状态并非终局、确定、不可推翻的，如果登记簿所记载之权利人与真实权利人不一致，则真实权利人可在充分证明登记簿的错误之后，依照法定程序请求更正登记，重新确权。诉讼程序中，不动产登记簿的证据意义则表现为对证明责任的分配，当事人就物权归属产生争议时，登记簿所记载之权利人可以登记簿作为自身权利的证明，异议人则应充分举证证明其对争议不动产享有真实物权，否则须承担举证不能后果。当异议人所提之证据足以推翻击破登记簿的推定力时，那么法院就应当确认异议成立，推翻登记簿的记载，认定真实权利人。
（一）不动产所有权确认纠纷，不能仅以未办理变更登记作为区分“合同纠纷”与“物权纠纷”的标准
笔者认为，在案例一中，其核心问题在于如何理解《民法典》第二百零九条（《物权法》第九条） “但法律规定除外”，中国社会科学院法学研究所孙宪忠教授认为，《物权法》的第142条（《民法典》352条）⑦可以作为这个“但书”⑧，即不依不动产登记确认所有权，对此笔者是持肯定态度的，但笔者认为该条对于合作建房、向开发商购买一手房是可以适用的，对于二手房买卖或者案例二借名登记买房能否适用，笔者持保留意见，如在二手房买卖中，房屋所有权人根本就不是“合法建房者”，而是在合法建房者（开发商）所购买房屋的买受人，那么这条适用的基础不具备。因此，《物权法》第142条并不能覆盖解决案外人执行异议之诉确权中有关“房屋所有权”的全部问题。
关于案例二借名购房登记纠纷的问题，笔者曾经对于法院将此类问题作为合同纠纷是此肯定态度的，但随着司法实践中，类似案例一和案例二的案件大量发生，笔者通过检索大量的案例并根据理论学说以及对“物权”立法目的进行思考后，认为对于此类问题全部作为合同纠纷处理的做法值得商榷。因此，笔者认为要理清不动产所有权确认纠纷是按照合同纠纷还是按照物权确认纠纷处理，应当考虑以下几个方面：
1、涉及不动产物权的归属或原因行为（基础法律关系）属于民事诉讼
2016年2月22日最高人民法院公告公布了《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》（以下简称物权法司法解释一），该解释在出台后，已经明确了因不动产的权属及物权登记基础所产生的纠纷属于民事争议。同时在《民法典》生效后，最高人民法院随之公布最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）法释〔2020〕24号，再次重申该类纠纷属于民事诉讼。
根据前述司法解释，最高院明确了不动产权属问题是民事诉讼而不是行政诉讼⑨，也就是明确了行政诉讼仅对登记行为的合法性进行审查作出判断，关于不动产物权的归属不是行政部门确定的。
2、不动产登记只是推定公信力，而不是不可推翻的
前述司法解释亦规定了不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的，法院是可以确权认定真实权利人的，这和本文案例二彭平与施田力物权确认纠纷上诉案的二审法院事实物权与法律物权的冲突与转化裁判思路相一致的，只要在不涉及第三人利益保护、无需彰显物权登记的公示公信力情况下，法院是查清案件事实后，推翻法律物权的不动产登记，确认真正事实物权权利人的所有权。
3、确定物权行为在法律上的区分标准
笔者认为，无论是上述案例一还是案例二，其产生最大争议的问题就在于债权（合同）行为和物权行为区分，比如：出卖人甲与买受人乙签订房屋买卖合同，合同签订后，最常见的三种情形：（1）甲交付房屋乙，乙付清全款，房屋变更登记至乙方名下；（2）房价上涨，甲不卖了，根本就不履行；（3）甲交付房屋乙，乙付清全款，但没有变更登记。对于这三种情形，第一种是最理想的，全部履行完毕，所有权登记时产生；第二种情形也没有争议，没有任何履行，依据合同请求（债权请求权），要求继续履行合同。争议最大的就是第三种情形，此时需要判断买受人对于出卖人所享有的权利是合同（债权）请求权还是物权请求权。
关于第三种情形，关键在于买受人除了未登记以外，其他取得房屋所有权实质要件都满足，能不能就此确定买受人是房屋所有权人，对此笔者此肯定态度，其理由在本文案例二的二审判决已经有（法律物权与事实物权）详细的论述，在此不再详细赘述。
但笔者需要强调一点，不动产登记不是确认不动产所有权唯一的标准，这一点可以避免有时候对于具体案件的处理《民法典》物权编的所有权确认和异议登记等规定相违背。机械理解不动产登记可能会造成关于物权的法律规定直接被合同（债法）的法律规定完全代替，因为产生物权变动最主要的原因（法律）行为就是合同行为，仅仅用合同行为去处理，那么对于事实物权的保护将失去存在的必要性，类似的案件的民事案由基本都是合同纠纷了，这显然是不妥的。
综上所述，笔者认为在合同有效且仅欠缺不动产登记这一个权利瑕疵的前提下，同时在不涉及第三人利益保护、无需彰显物权公示公信力的情况下，人民法院可在查明取得物权之原因法律关系基础上，依据充分有效证据给予事实物权以保护，以重新确定法律物权层面上的真正权利归属。
同时笔者注意到最高人民法院近期发布了《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》以及《最高人民法院关于完善统一法律适用标准工作机制的意见》两份意见。笔者希望，随着以上两份意见的出台，最高人民法院能逐步推进不动产所有权确认纠纷裁判标准的完善和统一。
①[ 《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民法典》第二百三十四条均规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”]
②[ 案件来源：（2018）云民终390号，人民法院案例选.总第128辑（2018.10）]
③[ 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”]
④[ 案例来源：一审：北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第20348号；二审：北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第11915号]
⑤[ 《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》
第15条第1款 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。]
⑥[ 《民法典》
第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”
第二百一十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”
第二百二十条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
第二百二十九条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”
第二百三十四条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”]
⑦[《中华人民共和国物权法》
第142条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”]
⑧[ 孙宪忠、杨丽美：《房屋交易已交付但未登记的确权问题》，《中国应用法学》2020年第3期]
⑨[ 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）法释〔2020〕24号
第一条“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”
第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”]
