2016年，甲公司因经营需要，向乙公司经营的商业广场承租房屋A，双方签订租赁合同。丙公司承租房屋B，与甲公司属相邻关系。

2017年年初，丙公司的房屋B内发生火灾，造成房屋A装修以及房屋内设施设备损坏，主要为烟熏及水渍，导致甲公司无法正常开展经营活动。区公安消防支队出具《火灾事故认定书》，认定起火原因为“因电气故障引燃周边易燃物并扩大成灾”。出租方乙公司提出粉刷墙面，并要求甲公司尽快开业。

甲公司遂希望尽快赔偿损失，后因与乙公司的协商交涉陷入僵局，转为要求解除租赁合同，撤出房屋。

本案中，由于消防部门未明确火灾责任方，而仅作出了有限的事故原因判断，换言之，在有关火灾事故责任认定的生效法律文书出具之前，无法排除乙公司应对于火灾事故承担责任。根据《合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”笔者认为，本案属于债权请求权的竞合，即违约与侵权的竞合，甲公司有权通过违约之诉（起诉乙公司要求解除合同承担违约责任，赔偿损失）或侵权之诉（起诉乙公司及丙公司要求赔偿损失）主张相关权利。

那么，如何解决请求权竞合的问题并作出选择，笔者认为需要结合1）甲公司的诉求和目的；2）影响确定请求权的客观事实和潜在风险。

甲公司的诉求——解除租赁合同

首先，根据我们与甲公司的多次沟通，甲公司表示其希望直接解除与乙公司的租赁合同关系，不再租赁使用该场地，主要考虑的因素包括：

1）经营项目的特殊性（经营项目存在特殊属性，须经过更严格、复杂的消防审批）；

2）设施设备的修复成本高（由于大多设备因已经过水淋或烟熏，重新修复并投入使用存在较大的成本）；

3）与乙公司已不再具备继续共商的基础和主观态度。

因此，甲公司的根本目的在于解约。基于甲公司的前述诉求，我们针对性的梳理了如下客观因素和潜在风险，以此比较请求权基础选择上的利弊。

影响确定请求权的客观因素和潜在风险

i. 客观因素——如先行以侵权之诉起诉将导致租赁合同效力及履行等问题悬而不决

首先，根据上述客观事实我们发现，甲公司的主要目的在于解决与乙公司的租赁合同关系问题，而赔偿损失虽然同样是核心诉求之一，但并非是第一诉求。

其次，侵权之诉解决的是本次火灾事故引起的事故责任及损失金额多少的问题，并不能妥善解决和处理甲公司的诉求和目的。换句话说，侵权之诉结案完成后，仍然需要重新与乙公司就租赁合同问题展开新一轮的诉讼，显然在一定程度上增加了时间成本。

再次，合同之诉中，仍然可以处理火灾事故责任的认定以及损失鉴定问题。而火灾损失鉴定评估问题是首要解决的问题之一。

因此，理想情况下，将合同之诉前置处理，如最终获得法院支持的，是能够在最大程度上满足甲公司诉求的方案，但同时也仍然存在非常大的风险：

ii. 潜在风险——以现有证据及事实通过合同之诉直接主张违约责任存在难度。

首先，由于目前的火灾事故认定尚无法完全确定乙公司存在责任，而乙公司基于合同约定所提供的是对于公共部位以及甲公司装修前已存在或由其提供的设施设备的修缮、管理，而非存在针对甲公司整体装修以及自行购置设施设备的修缮、管理责任。

其次，目前房屋状况并非无法修复而导致无法使用，实际系因火灾事故发生后双方未就修复方案及处理方式达成一致而造成，而非乙公司的违约。

再次，甲公司所产生的损失直接原因实际系由火灾引起，在解除条件及违约责任尚不明朗的前提下，较难直接在解除合同之诉中进行主张。

此外，合同以及合同附件的管理规约中存在部分免除乙公司或一定程度上减轻乙公司责任的条款，如保险条款以及第15条第1款第二项约定的“不可抗力免责”，虽然此类条款并非当然适用，但不排除此等条款对本案最终走向的影响。

但在最终与甲公司的多次沟通后，甲公司确定了以先行进行违约之诉的诉讼方案，故本案系以解除合同并要求乙公司承担违约责任为具体的权利请求内容。

如上所述，在固定权利请求的同时，我们要做的是确定权利请求所对应的权利基础，即法律规定规范，以及结合事实分析对应的构成要件是否契合。具体如下：

1） 约定解除（合同法第93条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。）

租赁合同约定：第14条第5款第四项约定“甲方未尽修缮、管理义务，导致乙方无法正常经营的，乙方有权提前解除本合同，并要求甲方承担违约责任”。本案中，火灾事故发生后，乙公司未进行任何修复工作，怠于与甲公司确定修复方案，故导致了甲公司无法正常经营，故甲公司有权解除合同并追究乙公司的违约责任。

2） 法定解除（合同法第94条第三款、第四款）

i. 合同法第94条第3项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，本案的客观事实为，我们认为出租方的合同主要债务，系向承租人提供符合合同约定的房屋，而在甲公司多次催告要求乙公司协助完成修复的情况下，乙公司均予未予回应，故甲公司有权解除合同。

ii. 合同法第94条第4项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，我们认为，本案系争合同中甲公司的主要目的，系占有、使用符合租赁合同约定房屋使用用途的房屋，而由于乙公司目前怠于履行修复、管理等合同义务，导致了甲公司不能使用合同目的，故甲公司有权解除合同。

iii. 合同法第第231条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。” 本案的客观事实为，因本次火灾事故导致了甲公司租赁房屋内设施设备的损坏，场地已无法正常开展经营活动，无法实现合同目的，故甲公司有权解除合同。

根据合同法107条总结而出的合同责任之基本原则，即严格责任，并不以合同一方主观上是否存在过错为前提。结案本案而言，火灾事故发生后，客观情况下确实导致甲公司无法正常开展经营活动，乙公司应承担合同责任，而至于其所承担的合同责任是否有权向本次事故的起火单位丙公司进行追偿，则取决于火灾事故责任的责任划分，但不论如何，这与甲公司无关，不影响甲公司向乙公司主张合同责任。

对此，也存在相应的判例作为支持：

1) （2012）宝民三（民）初字第284号，宝山法院认为：“本院认为，某度假城作为出租方，应在租赁期间保持系争房屋可由钱某正常使用。2011年7月6日系争房屋楼上发生火灾，系争房屋及屋内装修、物品因水浸造成损毁，钱某已无法继续使用，不能实现合同目的，其要求解除租赁合同的请求，可予支持。”

2) （2012）沪二中民二（民）终字第2330号，第二中级人民法院亦支持了上述案例中宝山法院的观点，并认定：“本院认为，被上诉人作为原告系以租赁房屋不符合合同约定且无法实现合同目的为由要求解除租赁合同并要求上诉人赔偿损失。根据合同相对性原则，相应的违约责任理应由上诉人承担。关于上诉人认为火灾系原审第三人造成的意见，如上诉人确因第三人原因造成其向被上诉人违约的，第三人与上诉人之间的纠纷可依法或依约另行解决，不影响上诉人作为房屋出租方应承担的合同义务，原审法院就此所作的认定正确，本院予以认同。”

3) （2015）沪二中民二（民）终字第290号，第二中级人民法院认定：“房屋权利人百联集团对出租物的消防安全负有管理、预防的责任”

综上所述，我们倾向认为甲公司有权解除合同，并向乙公司主张相应的损失及违约责任。

我们在对于合同之诉进行具体分析的同时，亦同时分析了侵权之诉的诉讼要点，简要如下：

根据目前所掌握的信息及资料显示，火灾起火点系位于丙公司商铺内，结合上述关于直接起诉要求解除合同风险极大的分析以及贵司尽快确定损失及责任主体、推进求偿的诉求，我们认为现阶段可以考虑直接根据以侵权之诉起诉出租方以及其他责任主体（丙公司）……。

如上所述，侵权之诉实际解决的是本次火灾事故所引起的损失内容，以及判断本次火灾事故的责任方。那么，很显然，侵权之诉的生效判决文书将很大程度上作为认定乙公司对火灾事故存在违约继而判断其是否存在合同违约的基础及核心依据。继而，我们能够顺利的在侵权之诉处理完毕后妥善处理与乙公司的租赁合同项下的若干争议及纠纷（包括但不限于房屋使用、租金支付、维修责任、合同履行状态等），但需要指出的是，在侵权之诉确定之前，租赁合同如何履行，如何在此期间有效地为甲公司降低将来可能发生的损失风险仍然是需要重点考虑的问题，其中：

1) 理想情况

如在侵权之诉中确定乙公司需对火灾事故承担责任的，则我们认为乙公司实际对于租赁合同的履行亦构成了违约，结合相关案件的事实，甲公司因此无法实现合同目的，则有权解除租赁合同并要求乙公司承担违约责任，而在此期间的租金也系因乙公司的原因造成合同无法履行，甲公司亦对租金支付享有相应的抗辩权。

2) 极端情况

此处所指的极端情况存在以下两点：

i. 审理结果的极端。是指在侵权之诉中法院认定乙公司不承担任何火灾事故的责任，那么在该情况下，甲公司是否还有权向乙公司主张解除合同及违约责任。对此，我们认为答案是否定的，除非在事实及举证上能够充分找到除上述事实以外的其他依据。

ii. 达到解约目的的极端。诚然，甲公司无法通过有效的依据权利请求的方式实现其解除合同的目的，但我们同时考虑到，租赁合同系双务合同的特性以及合同法对于违约责任项下事实上无法履行的规定，如甲公司系以解除租赁合同为首要目的且愿意承担相应违约成本的，则可通过事实解约的方式（直接搬离现场）提前解除租赁合同，作为出租人一方的乙公司也无权亦无法律依据要求甲公司继续承租（虽然存在由乙公司另行主张违约责任的风险）。

（关于本案的具体审理结果尚无最终定论）

本案的起因系一场火灾事故而造成，从表面上来看，事实情况并不复杂，但抽丝剥茧后回归到法律工作中来看，对于请求权竞合下的抉择和取舍存在较大的争议和难度。

请求权竞合的情况下，需要充分的考虑要素包括但不限于：管辖、赔偿范围、举证责任、诉讼时效、构成要件、免责条件等。

以其中的构成要件及举证责任的方面简单举例来说，违约之诉中，合同责任系严格责任，只要存在违约的事实，一方就应承担违约责任，而并不判断过错等因素，相反，在侵权之诉中，基于侵权的四要件构成（侵权事实、侵权结果、主观上有过错，行为或事实与结果存在因果关系），对于主张侵权的一方主体而言，相较于违约之诉，明显存在更大、更重的举证责任。

总而言之，目前在司法实践中，对于此类案件的审理判决结果仍存在一定的争议。但就我们作为此类案件的代理人而言，笔者认为，在处理此类案件中，首先，应充分挖掘案件事实，梳理案情；其次，分析和厘清案件中的法律要点（即剔除非关键的事实信息）；再次，详细比较权利请求两者的优缺点，并具体结合客户的具体诉求和目的进行分析；最后，在确定权利请求的基础上，把握案件的进度，时刻关注案件的转折点或其他可能影响案件审理的意外事件；当然，最重要的是，与客户充分的沟通案件进度，提供详细的分析意见以供客户做出最终决策。