李思涵 上海邦信阳中建中汇律师事务所 律师助理
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企业以名下房产与承租人签订房屋租赁合同，承租人将租金预先支付给出租人，租赁合同尚未履行完毕时出租人被人民法院裁定受理破产清算，租赁合同效力如何以及对预付租金债权性质的认定在实务中都存在着不同的观点，笔者意从管理人的视角出发探讨更为合理的处理方式。
对于这个问题实务中存在以下几种不同的观点：
观点一：管理人无权解除房屋租赁合同
此种观点认为承租人有权继续履行租赁合同，原因在于合同法第二百二十九条，即“买卖不破租赁”。因为在破产清算程序中，房屋作为债务人财产必然会经过拍卖，进而导致所有权变动，该所有权的变动不应当影响租赁合同的效力，故在破产受理后管理人不能主动解除该房屋租赁合同。
观点二：管理人可以解除房屋租赁合同，对于预付的租金承租人可以向管理人申报债权，其债权应当作为普通债权进行清偿
该观点认为，管理人有权依照《破产法》第十八条[1]之规定行使解除权。预付租金应当确认为普通债权的理由是该债务的产生并非发生在《破产法》第四十二条[2]所规定的破产受理之后且该条文对共益债务的范围作出了肯定式的列举，预付租金返还不属于法定的六种共益债务情形，因此只能划定为普通债权。
观点三：管理人可以解除房屋租赁合同，对于预付的租金应当视为共益债务随时进行清偿
此观点相较于观点二对管理人行使解除权并无争议，争议的焦点主要体现在承租人即债权人就预付租金所申报债权的性质应当如何认定。认为预付租金应当确认为共益债务的观点是，承租人的预付租金属于《破产法》第四十二条第三款“因债务人不当得利所产生的债务”，因此应当作为共益债务随时清偿。
对于上述三种观点，笔者认为第一种观点存在明显缺陷。破产程序是一种特别的司法程序。在破产情境中，出租人已经陷入资不抵债的经营困局，其资产将经由管理人统一清点后再依法对债权人进行分配。因此，即便房屋权属状态并未发生改变，但是进入破产程序的企业实质已经无法继续履行租赁合同。所以，管理人有权基于《破产法》第十八条解除租赁合同。除此之外，该观点在房屋拍卖价值上的考虑也存在欠缺。租赁房屋作为债务人企业的资产，在破产程序中势必经过财产管理、变价这一环节。而在实际拍卖操作中，往往会对拍卖房屋进行评估，若存在租约将极有可能导致房屋评估价值的减少。更何况此类商业租赁合同期限动辄数年，更是会对房屋价值以及拍卖成交可能性产生极大的负面影响。在管理人对债务人企业财产进行管理的工作中，实现债务人财产价值最大化是极为重要的原则，如果认为管理人无权解除房屋租赁合同，承租人可以继续履行合同，此举虽然充分保障了承租人的权益，但无疑会使其他债权人的权益受到侵害，因此笔者并不赞同此种观点。
第二种观点虽然更加符合《破产法》第四十二条所含内容的字面理解，但细想不难发现，若是将预付租金完全认定为普通债权，虽然破产财产得到了增加，但是承租人极可能面对“肉包子打狗”的窘境。固然实现破产财产价值最大化是管理人重要的工作准则，但是要实现此目标必须平衡兼顾破产程序中各方当事人的利益。一味追求破产财产价值最大化，甚至“偏袒”债务人，势必会危及合同关系的可预测性，损害合同相对人的利益，进而影响市场交易安全和经济秩序，造成破产制度不同目标之间的对立与冲突。[3]
相较之下，第三种观点更加能够做到兼顾各方利益。破产债权属于何种性质直接决定了该债权是否能够得到清偿。在实践中，破产清算案件的普通债权清偿率都较低，甚至是得不到任何清偿。因此该笔债权一旦被认定为普通债权其非但收回可能性不高，甚至可能存在完全无法收回的情形。虽然预付租金不在《破产法》第四十二条正面例举之列，但在管理人通知解除合同之后，就尚未履行完毕的合同的部分，破产企业已无法履行合同项下的义务，因此其所预收的租金符合不当得利的构成要件。若该费用作为共益债务随时清偿，不仅顾及了承租人的权益，而且债务人企业的财产也不会受到损失，后续的资产处置工作也能够更加顺利地开展。而且，此种观点也在（2016）最高法民他93号复函中得到了认可。
笔者穷尽所能虽未寻得此复函的全文，但其内容可在株洲千姿置业有限公司与文普华房屋租赁合同纠纷再审一案的判决书4中一窥究竟，其判决书写到“参照最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函答复本院另案《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见：“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”
除此之外，结合实践经验不难发现，由于管理人行使解除权的期限只有两个月，如果将预付租金一概认定为普通债权，极有可能会有管理人在不充分调查该房屋现实状况就轻易解除租赁合同甚至是引发管理人的不作为。在预付租金被认定为共益债务的情况下，管理人在行使解除权时，就会充分调查了解包括房屋现状、租赁合同、承租人等多方面的情况后，再结合合同解除产生的损害赔偿成本，综合决定是否行使合同解除权。若是续租房屋在扩大债务人财产范围的同时又不影响债权的清偿，管理人选择继续履行租赁合同更是一个上佳的选择。因此，将预付租金作为共益债务进行认定，更加能够实现多方利益的平衡。
总结
破产法的目的是公平处理破产企业的债权债务，平衡多方之间的矛盾，充分保护所有债权人，使得其权益最大化。因此对于尚未履行完毕的租赁合同，管理人在行使解除权时，应当充分考虑多方利益的平衡。笔者认为，既然《破产法》赋予了管理人对债务人企业未履行完毕合同的解除权，就是要求管理人在综合考虑各方利益，分析案件情况后，再决定是否行使合同解除权，而对于将预付租金认定为共益债务随时进行清偿则更能体现破产法的立法目的。
附注：
[1]第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
[2]第四十二条 人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。
[3]王欣新 乔博娟：论破产程序中未到期不动产租赁合同的处理方式。
[4]参考（2017）湘民再461号民事判决书。
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