郑钰 上海邦信阳中建中汇律师事务所 律师

诉讼管辖法院历来都是兵家必争之地，本文系以笔者所在团队经手的特殊案例（无约定管辖）为引，针对房屋买卖合同纠纷之民事诉讼管辖，进行详细的剖析，并进一步阐述对于相关规定的理解。

注：本案原、被告，系争房屋及法院信息均为保护当事人隐私已做化名处理。并且笔者郑重声明，绝对没有地域歧视，南北方在本文的列举仅作为本案戏剧冲突点（不动产所在地与诉讼地相距遥远）之用。

1.专属管辖——彼"房屋买卖合同纠纷"非"不动产纠纷"？

《中华人民共和国民事诉讼法》(2017修正版，下称"民事诉讼法")第三十三条对专属管辖做了明确规定，其中第一项就是"因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖"。想当然耳，从字面意思很容易理解成房屋买卖合同纠纷就是民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷，那么，到底是还是不是呢？民诉法解释第二十八条针对"不动产纠纷"进行了释义：

"民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。"

此处需要敲黑板划重点：因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，以及政策性房屋买卖合同纠纷才是民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷（此处将与房屋买卖合同纠纷有显著区别的农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷单独列开，不在本文讨论范围）。结合最高人民法院发布的《民事案件案由规定》（2011年修正版，下称"案由规定"）的规定，物权纠纷被单独列为案由规定的第三部分，而房屋买卖合同纠纷则列在了第四部分"合同、无因管理、不当得利纠纷"中。也就是说，非属于政策性房屋买卖合同纠纷的房屋买卖合同纠纷，不适用不动产纠纷的专属管辖。

笔者就此特地检索了近年最高人民法院针对管辖权异议的裁定案例，发现：

在2015年民诉法解释出台之前，最高人民法院的裁定书内容是倾向认为房屋买卖合同纠纷，属于民事诉讼法规定的不动产纠纷。

本案的一审法院亦是援引了民诉法解释第二十八条，认定本案不应适用专属管辖，而应按照合同纠纷确定管辖。据此，不难得出，除政策性房屋买卖合同纠纷外，涉及到债权类纠纷的房屋买卖合同纠纷，即使引起不动产权属变动，但其并非物权纠纷，不适用于专属管辖。

不过，笔者对民诉法解释第二十八条持保留意见，房屋买卖合同的交易标的物就是不动产，房屋买卖合同纠纷往往和不动产本身紧密不可分，却因债权属性、带着合同二字，便被"丢弃"到了合同纠纷管辖，从而造成本案明明在南方买房子却要到北方去起诉的尴尬局面，实在有违民事诉讼管辖的立法精神。

2.约定管辖——美丽的误会！

民事诉讼法第二十三条规定："因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。"第三十四条："合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。"并且，民诉法解释第十八条第一款规定："合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。"也就是说，房屋买卖合同纠纷因属于合同纠纷管辖，一般情况下，"有约定从约定"。

笔者之前一直误以为房屋买卖合同纠纷应适用专属管辖，由不动产所在地人民法院管辖，除了是被不动产纠纷五个字误导外，最重要的亦是和大多数人一样是被合同内"约定的房屋所在地"混淆了概念。在此，笔者真诚地感谢各地住建局、房管局等部门，精心制定的商品房预售/销售合同和存量房/二手房买卖合同制式文本，其中针对争议解决，都浓墨重彩的写上了由"房屋所在地人民法院管辖"（撇开仲裁选项不谈）。虽然是制式合同为大多数人造成了房屋买卖合同纠纷是以不动产所在地专属管辖的美丽误会，但也的确省了很多事。感恩！

3.合同履行地——到底是个啥？

本案就是因为没有约定，而又被法院认定不属于专属管辖，所以被撇到了"由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。"那么，到底哪些属于法定合同履行地呢？

首先，来看民诉法解释第十八条第二款规定：

"合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。"

接着，笔者针对上述规定，结合房屋买卖合同纠纷案件的通性，逐一进行分析：

1) "争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地"与"其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地"。

本案的诉讼请求是判令被告返还购房定金50万元，那么该诉讼请求是否就是民诉法解释第十八条第二款规定的争议标的呢？

是不是很抽象？是不是非常难以理解？上述观点的作者高民智（作者单位：高人民法院）在文章中举了个例子方便大家理解，"如买卖合同，A为出卖货物方，B为买受方，如A起诉要求B支付货款的，争议标的为给付货款，A作为接收货款的一方，其所在地为合同履行地；如B起诉A承担支付违约金责任或者赔偿损失的，争议标的为A负有的交付货物的义务，则A为履行义务一方，A所在地为合同履行地。"

好吧，最高人民法院的观点意见和江苏省高院的解答的确很有道理，而在司法实践中，大多数法院亦的确采纳的是上述观点意见。笔者团队小伙伴在上海，就诉讼请求为支付违约金的案件（另案之诉，非本文案件），依据"接收货币一方所在地"起诉至原告住所地法院，结果法院直接不予受理，理由就是金钱给付请求应是基于合同中给付货币义务产生的，若其他义务产生的违约金等，应适用"其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。"虽然法官未出具书面裁定，亦没有给出法律依据，但该倾向性意见确实是上海基层法院正在操作的。

本案中，一审法院认为本案原告要求返还定金这一诉讼请求，并非基于房屋买卖合同中约定的给付货币的义务，而系基于合同解除而要求对方返还的款项，故应以履行义务一方即被告住所地为合同履行地。笔者被说服了，在此只能叹息一声。

2)"交付不动产的，不动产所在地为合同履行地"

作为本案的律师团队，真的应该认命，哼哧哼哧跑到遥远的北方去诉讼吗？有的时候，山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村。

笔者在协助团队处理本案的时候，做了大量的案例检索，发现北京的法院有非常独到的见解，在此和诸位分享一下。

虽然我国并非以判例作为依据的英美法系，但北京二中院的裁定观点的确给予了笔者曙光。在学习法理时，耳熟能详的是履行地的确定一般遵循"特征履行地"为主、结合"实际履行地"的判断原则。房屋买卖合同的履行，主要是围绕着"房屋"这个特殊的标的开展的。房屋过户、交付是房屋买卖合同最为重要的特征义务，绕开"房屋"这个不动产，根本无法切实履行房屋买卖合同。

回归本案，笔者认为，本案系房屋买卖合同纠纷，由于被告王某隐瞒了系争房屋查封的情况导致买卖合同不能履行，理应属于涉及交付不动产的合同争议，应根据民事诉讼法第十八条第二款关于"…交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；…"的规定，认定房屋所在地即苏州市某区对本案具有管辖权。在此，特书本文和诸位进行探讨，望给予珍贵的意见和建议。

纵使最高院的司法解释和倾向性意见，把房屋买卖合同纠纷（在未约定管辖且诉讼请求并非合同中给付货币义务的情形下）与不动产所在地法院管辖剥离开来，但却阻挡不住它们对彼此的思念。总要想办法的，是不是？这才是我们作为律师，应该拥有的一颗不断翻越重山、坚持到底，从而解决问题的决心。