编者按：

2020年伊始，新型冠状病毒疫情肆虐全国，有着上千万人口的大城市武汉被迫"封城"，30省市自治区启动一级响应，全国紧急打响抗击疫情的保卫战，累计超十四亿人口，影响各行各业。为打赢这场战役，无数"逆行者"驰援武汉，奋战一线，每一个微小的个体也在积极行动，贡献力量。

邦信阳中建中汇在募捐资助疫区一线以外，第一时间组织事务所内律师开展研究，发挥专业所长，结合疫情爆发及抗击疫情过程出现的各类问题，推出"以法之名，抗击疫情"系列文章。该系列文章涉及捐赠、破产、商业、房地产、不正当竞争等多个篇目，覆盖多专业、多行业、多领域，旨在就相关问题提供专业解读与建议，回应社会各界关切。

开发商就拟出售某处房屋与购房者订立定金合同时，通常除了约定关于支付定金等条款外，还会约定签订正式商品房买卖合同的时间。如果在订立定金合同后，疫情爆发，受疫情本身或者政府交通管制影响，购房者未能及时赶赴现场与开发商签订正式买卖合同，这时疫情能否构成迟延履行的免责事由，笔者认为应区分不同情况对待：如在疫情较轻、交通管制等政府管制措施限制较为宽松的地区，未能及时赶赴现场签订正式商品房买卖合同显然不能因疫情而免责；若在疫情重灾区，购房者无法出行，那么这时无法赶赴现场签订正式合同可能因疫情而免责；如果签订正式合同前在外地，后因当地或楼盘所在地交通管制或隔离等行政措施迟延签约，这时亦可能因管制措施而免责。总而言之，还是要根据疫情对不能抵达现场签订正式买卖合同的影响情况来判定是否可以构成不可抗力而免责。

笔者认为，上述情形是构成免责事由的。受本次疫情影响，春节假期延长，众多企业延迟复工，开发商企业也不例外，在延迟复工期间，开发商企业无法正常运转，签订正式买卖合同的手续无法正常办理，若此时不给予其免责的权利，显然有违公平。因此，定金合同约定的签订正式房屋买卖合同的日期亦可相应予以顺延。

笔者认为，上述情形很难构成免责事由。因为在定金合同订立阶段，疫情就已经发生，一般会认定此时开发商或购房人对后续的管制措施应当预见，起码对后续合同的不能履行存在过错，所以疫情很难构成延迟履行的免责事由，除非开发商或购房人有证据证明其完全不知晓或者不能预见后续管制措施出现的可能。可参见韩丽敏与沈阳新中城房产开发有限责任公司因房屋买卖合同纠纷案二审判决【（2005）沈民（2）房终字第747号】，人民法院认定新中城公司在与韩丽敏签订《协议书》时（2003年6月19日）应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响，故不能免除新中城公司承担逾期交房的违约责任。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”规定的情势变更原则，要适用这一条款来变更付款时间、付款方式等定金合同既定条款，关键在于疫情是否满足上述条款中规定的条件，笔者认为本次疫情系不可预知的灾害，亦不属于商业风险，如果购房人因为疫情继续履行合同对其明显不公平或者无法实现合同目的的可以请求人民法院变更或者解除合同。比如，购房人拟购房屋在疫情重灾城市，交通封闭而无法进入，这时购房人请求延迟付款时间，或者将现金付款方式改为转账付款方式应当视为基于情势变更的合理请求，予以支持。可参见李培艳、莱州市永安路街道西关居民委员会追偿权纠纷案二审判决【（2018）鲁06民终268号】，人民法院认定“非典”疫情下的情势变更原则。

笔者认为，应区别不同情况来认定开发商是否能以疫情作为其迟延履行的免责事由。如果开发商在疫情发生前已经存在延期交房的情形，根据《合同法》等相关法律法规规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，仍应依合同约定或法律规定承担违约责任。如果合同约定的交房时间在疫情发生之后，开发商不得不延期施工、或施工期间因确诊/疑似新型肺炎导致其他工人隔离、施工现场封闭、工程所必需的设备、原材料供应商受政府管制影响无法按期到货导致工期延误等原因导致延期的，可主张相应顺延交房日期，并可依照不可抗力免除部分或全部责任；如开发商、施工单位劳动者多为湖北籍员工、员工因受交通管制影响而无法及时返工造成企业无法正常运转而导致无法按期交房的，开发企业可要求按照公平原则分担延期交房的损失。可参照殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷案二审判决【（2005）三亚民一终字第79号】，人民法院认定“非典”疫情作为不可抗力因素，长源公司对工期延误导致的迟延交房免责。

笔者认为，应根据购房合同中约定的付款方式区分认定。除房地产销售合同中对于购房人支付房款有特殊约定外，鉴于目前电子支付、手机或网银转账等支付方式的普遍使用，购房人可通过网络转账方式支付，此种情况下，疫情并不会对购房者的付款造成障碍，不应以疫情主张迟延付款免责。如果合同中约定的支付房屋价款方式为按揭贷款的方式，若因疫情期间，受政府管制，银行无法营业或者其他业务限制，购房者无法办理按揭贷款，这里疫情则可能构成不可抗力从而成为免责事由。

笔者认为，购房者的付款义务不会因失业而免除，所以，无论购房者因疫情还是其他原因失业，其仍然要履行付款义务。值得探讨的是，此种情况下，购房者实际暂时失去了支付房款的能力，合同无法继续履行，双方形成合同僵局，在合同无约定的情况下，购房者是否有权单方解除合同？

根据最高院于2019年11月8日实施的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）第48条，最高院明确符合如下三种情形的，违约方亦可诉请解除合同：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。笔者认为，若购房人确实因疫情丧失还款能力的，并非恶意违约导致无法继续履行合同，符合九民会议纪要第48条第一款规定的第一项情形，有权单方解除合同。

笔者认为，交接验收房屋系购房人的重大权利，亦是一项义务。房屋的交付日涉及物业费的分担、保修期起算以及房屋毁损灭失风险承担等相关事宜，开发商一般会在商品房买卖合同中约定，若购房人未按约交接验收房屋，经催告或一定时间则视为房屋已按约交付。

笔者认为，尽管合同有视为交付的相关约定，但购房人因疫情主张迟延交接房屋的，应视疫情对其交接房屋的实际影响而区分不同情况对待，如在疫情较轻、交通管制、隔离等政府管制措施限制较为宽松的地区，未能及时按约交接房屋显然不能因疫情而免责；若在疫情重灾区，购房者因政府行政管制措施，实际无法出行以致无法按时交接房屋的，则可主张因疫情而迟延交接房屋，房屋交接义务应待疫情造成的障碍消失后继续履行；此外，若双方系在疫情公布后签订合同的，则购房人应对其能否按约前往交接房屋有所预判，此时疫情不构成其迟延交接房屋的不可抗力免责事由。

综上，本次疫情应视为不可抗力事件，原则上当事人可以主张相应顺延履行合同义务，包括正式买卖合同的签订、房款支付、房屋交付及验收等。但具体到房地产销售合同的个案中，还应结合不同地区的疫情严重程度、政府管制措施、疫情对当事人履行合同的实际影响等综合判断是否构成合同不能履行之免责事由及免责范围。同时需要强调的是，在房地产销售合同履行过程中，当事人一方若受疫情影响确实无法履行合同义务，应及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。否则，仍应对由此扩大的损失承担赔偿责任。