2016年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，自此开启了“房住不炒”的定位。2017年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，进一步强调了“租购并举”的概念，接着各地租赁新政频出，培育和发展住房租赁市场。经过政策的推动，租赁市场越来越被重视，长租公寓悄然兴起并跃入人们的视野，资本的助推也使长租公寓热度渐升。然而，一部分长租公寓品牌盲目扩张、运营模式存在缺陷，加之2020年初疫情的影响，“爆雷”事件使长租公寓进入了寒冬，行业彻底洗牌后步入了恢复期，也趁此机会筛选掉了一批不适合市场发展的长租公寓，长租公寓放缓了发展的脚步但却走的更加扎实了。

    

2021年6月，随着中国首批9只试点REITs在沪深两市正式上市交易，这标志着国内REITs试点正式落地。2021年7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》明确提出将保障性租赁住房纳入试点行业。我们相信在不久的未来，市场化运作的租赁住房也将有望被纳入REITs范畴，租赁住房将有望成为中国REITs的又一个蓝海。由于篇幅关系，笔者将通过上、下两篇文章分别就长租公寓的由来和问题及长租公寓的未来展望进行简要论述。

从字面理解：“长租”和“短租”相对，那么多长时间为“长租”，多长时间为“短租”，通用的理解是以租客租住1个月以内为主要经营业态，比如酒店、民宿等属于短租公寓，被公安机关纳入流动人员监管范围，以特殊的形式严格监管，需要获得《特种行业许可证书》才能经营。租客租赁1个月以上为主要经营业态的，属于长租公寓，不需要《特种行业许可证书》。“1个月”这个分界线是各地向工商申请营业执行、向公安部门申请《特种行业许可证书》的实践中总结出来的一个可供参考的时间节点。长租公寓分集中式公寓和分散式公寓两种（下文另有辨析），其中集中式长租公寓不包含传统服务式公寓，而专指产权集中、租期长（6个月以上为主）、由公寓机构统一运营管理，并提供最基础服务的市场化租赁型公寓。

法律定义：长租公寓在法律上并没有一个确切的定义和确定的划分标准。浙江省城乡住房工作协调委员会办公室关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见中对于“长租公寓市场”进行了定义：长租公寓市场一般是指专业从事房屋租赁的企业，通过开发、收购、租赁等方式（有的还对房源进行装修改造）筹集符合基本居住条件的房源，并以相对稳定的期限出租用于居住的经营性活动。

1. 资本助推长租公寓的兴起

资本的驱使和助推作用，资本的进入，让公寓机构诞生了一批新的力量，以全新的思维和模式开启新的竞争格局。长租公寓行业从2012年5月新派公寓获得赛富基金5000万元天使轮融资起逐渐被资本关注，2014年大量资本开始密集进入，2015-2018年达到顶峰状态。

2. 流动人口增加引发居住矛盾刺激租房需求

流动人口的主要构成来源有两大类型，一是大学毕业后留在城市工作的人群，二是涌入各大城市的农民工。我们来看一组数据，根据以2020年11月1日为统计时间节点的第七次本国人口普查的结果显示，上海全市常住人口约2487万（24870895），比十年前增加了8%。外省市来沪常住人口约1047万（10479652），占比42.1%。

人口结构变化是影响住房需求的重要因素，人口的流入，迫切需要解决的是住房需求问题，要么买房，要么租房。2020年度上海全口径城镇单位就业人员平均工资为10338元/月，2021年8月，上海二手房成交平均价38206元/平（已经是在多项政策调控后，今年以来跌幅最大的一个月了），以80平方的房屋为例，需要不吃不喝约25年的时间才可以购买，所以租房的需求非常旺盛。

1. 集中式公寓

集中式公寓一般采用厂房、公寓楼、住宅楼、员工宿舍、办公楼、某些商场的一栋或整个层面的物业，通过自主设计或设计师精心设计改造，一般设计成单房10-18平方米，部分层高3.5米及以上的物业可以设计成LOFT结构，单房面积一般为10-12平方米。

优势：

（1）公寓房间集中在一起，产品相对标准化，配套设施相对齐全。便于统一的管理和服务，居住相对更安全，产品规模化可复制性强。

（2）物业租期相对较长，一般8-15年，也有到20年的，经营相对稳定，投资回报相对稳定。

劣势：

（1）产品风格相对单一，租客可选择的房型和产品风格有限。

（2）符合做集中式公寓的物业一般位于城市中环、外环等商业配套相对欠缺的区域，物业选择受交通及周边配套、使用性质、改造难度、消防审批、租金回报等综合因素的影响，选择到合适的物业相对不容易。

2. 分散式公寓

指利用分散的房源对其进行原样转租或装修后转租的公寓。主要产品分为两种类型，即分散式整租和分散式合租。

分散式整租，将业主的房屋承租过来后，不经过任何分割改造，直接加一定的差价转租给客户。

分散式合租，将业主的房屋承租过来后，经过部分改造设计或全部改造设计成“N+1”或“N+n”模式，将房间分割成4-15平方米大小不等的房间，以分割后的房间为单元单独出租，卫生间以独用和共用的方式相结合，厨房和客厅预留一定的公共区域。

优势：

（1）物业选择依托于业主的住宅，大多分布于交通便利、商业设施配套齐全、人流量大的核心区域及地铁沿线区域，分散租赁需求的业主多，物业选择难度小。房间改造相对 简单，也不用担心不符合使用性质、消防审批不合规等问题。

（2）房间面积和房型多样化，房间产品风格多样化，租客可选择面广。

劣势：

（1）每套房源都散落于不同楼宇之中，无法进行统一的集中式管理服务，服务半径增大，服务响应有一定的时间间隔，管理成本相对高。整体居住氛围、安全保障等都依托于小区硬件配套，对租客的自我要求相对较高。

（2）物业租期一般3-5年，个别10年，物业状态 因业主个人需求差异而变化，稳定性不强。签约房源每年约有5%-10的退出。

长租公寓合规性的争议主要集中在违规改造隔房，这个问题在集中式公寓中不太容易发生，主要发生在分散式公寓的合租模式下，因为这种模式具有分散性和隐秘性的特点，不容易被发现，不容易被监管。到底可以将一套原始住宅房分割成多少间或者侵害成多少床位？卧室、客厅和厨房能不能隔断出租？室内居住人数上限是多少？居住人数是按什么要求约定的？什么样的设计格局符合消防安全检查等。

首先来了解一下，什么是“N+1”模式。“N+1”模式是指将房屋中较大的起居室、客厅经过改造后作为一间卧室单独出租，近年来这一模式在长租公寓中被广泛运用。长期以来，上海对N+1模式持开放性态度。作为全国最早落实N+1模式的城市，上海早在2015年即推出相关政策施行N+1合法化。

上海的相关规定

1)2015年1月 《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局等七部门<关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见>的通知》；沪府办〔2015〕11号

2)2019年9月，上海市房屋管理局印发了《关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》；沪房规范(2019)5号，2019年10月1日起开始施行，至2024年9月30日，有效期5年。

1. 长租公寓的参与主体类型和方式

2019年第三季度，网易房产携手联城行共同开发搭建了“上海长租公寓品牌实力榜”并对外发布，代表企业的属性分为创业系、中介系、房企系、酒店系，现在还有一个派系是国家队。

目前，重资产扩张是长租公寓投资市场参与者的主要发展模式。在重资产扩张模式中，大部分的投资人（90%）都在考虑采用存量资产改造模式，其实才是新建开发模式。这主要是因为在市场中，适合开发长租公寓的租赁住宅用地较难获得。相对重资产扩张模式的是轻资产委托管理和包租模式。2016-2019年期间，许多运营商选择通过包租模式在短时间内快速扩张，但由于该发展模式的租金成本高，造成长租公寓运营商无法把控运营风险，甚至导致数家长租公寓运营商陆续“爆雷”。经历了大规模洗牌后，投资人更为谨慎，包租模式发展较前几年呈现出放缓趋势。

2. 长租公寓的运营模式

长租公寓的运营模式可分为委托经营模式和转租模式，委托经营模式指房东委托运营商出租房屋，运营商将房屋出租给租客后，房东和租客之间建立租赁法律关系。转租模式指房东将房屋出租给运营商，运营商再出租给租客，房东和租客之间没有直接的合同关系。

两种模式下当事人之间的法律关系和责任承担有非常大的区别：

3. 知名房企和国企参与的长租公寓

1. 资本涌入后大规模扩张

以蛋壳公寓为例，蛋壳公寓成立于2015年1月21日，是紫梧桐（北京）资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌，注册资本1000万。

蛋壳公司遍布北京、上海、深圳、杭州、武汉等地。2020年11月爆雷前夕，蛋壳公寓自称管理房屋总数量为40万+，累计服务的用户为100万+。

2. 不合理的商业模式（多存在于分散式公寓）

不同于房企系和中介系的长租公寓，独立发展起来的长租公寓运营商，手中本身并没有掌握房源，普遍采用的“高收低租”模式，即以高价从房东手中收购房源，再以低价出租给租客，支付给房东的租金一般以1-2个月为支付周期，而向租客收取租金一般以给予一定的优惠为诱惑，要求12个月一付。通过这样的方法，以价格上获取竞争的优势策略来抢夺市场。这样拆东墙补西墙，只要租客源源不断，还是可以勉强维持经营。但是2020年疫情影响，一二线租房的人数突然大幅下降，这种模式下的隐患就暴露出来了，抢夺来的市场无法稳定维持，因为没有租客导致无法向房东支付租金，房东纷纷要求解除租赁合同收回房屋，长租公寓最终只能以“爆雷”收场。

本篇关于长租公寓的由来就先介绍到这里，下期将会对长租公寓的未来展望进行简要介绍。