2020年初爆发的新冠疫情给中国和全球经济造成巨大冲击。得益于有效的防疫措施，中国率先恢复正常的经济社会秩序，并实现持续的经济复苏。本轮经济复苏中，房地产投资发挥了重要作用，为稳定地方财产收入和宏观经济也提供了重要支撑。2020年深圳、上海等一线大城市的房价面临着新一轮的上涨压力。房地产仍延续此前的“高周转模式”，房地产持续景气对应了居民加杠杆的速度变得更快，个别区域的违规贷款问题突出。居民杠杆率从2019年底的56.1%增加到2020年底的62.2%，一年就增加了6.1%。对房地产价格上涨和居民杠杆率上升的担忧再度升级。

在此背景下，房地产调控再度升级，主要体现为三点：

一是2020年8月住建部、央行召集房企开会时提出了三个与财政指标直接挂钩的监管要求：

1、剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

2、净负债率不得大于100%；

3、现金短债比不得小于1倍，即针对房地产企业的“三道红线”监管规则。监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理，三条规则都不满足的企业归为红档，当年有息负债不得增加。每满足一个条件，就增加一档，有息负债规模的增速上限增加5%，但即使是处于绿档位置的房企，有息负债年增幅也不得超过15%；

二是2020年12月31日，中国人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行业金融机构分为5档，并针对每一档银行设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。即针对银行涉房贷款的“两道红线”监管规则。

三是2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议上，全国人大常委会通过了《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》，标志着为全面推进共同富裕，房地产税试点工作即将启动。因此，在整个2021年，我们看到在针对房地产企业的“三道红线”和针对银行的“两道红线”的约束下，居民购房缺乏融资支持，销售回款骤然下降、房地产企业流动性极度紧张，对整个房地产行业影响力巨大。再叠加2017年以来金融去杠杆对房地产行业表外融资的打击，进入2021年之后，特别是2021年下半年房地产企业的融资困难骤然增加。与此同时，在“房住不炒”的大背景下，土地市场供应出现了房地联动价，也就是说政府在出让住宅用地时已经对该地块建造后的住宅售价做了限制，这就彻底改变了人们对房地产市场的走势预期。

但在过去的5年甚至20年，房地产行业的“高周转模式”已经对居民贷款形成了巨大依赖。于是终于在2021年12月3日，随着广东省人民政府约谈恒大集团实控人许家印先生，12月6日由恒大高管、信达资产、越秀集团、国信证券和律师共同组成了恒大风险化解委员会，将这一轮房地产企业债务危机推向了高潮。由于我本人所在律所具有上海高院破产一级管理人资质，从2020年年初起，我们就陆续接到了上海市第三中级人民法院通过摇号、邀标等方式指定本所担任房地产企业管理人的案件。刚好，我是本所破产团队中拥有20年房地产行业法律服务经验的合伙人律师，在过去的20年中，我几乎都在为房地产开发商提供从拿地、建造、住宅销售/商业运营、物业管理等全过程的法律服务。因此，在三中院要求房地产破产案件的管理人负责人必须懂房地产的前提下，这个历史重担就落到了我的肩上。虽然，从我2001年做律师开始就师从丁晓文律师，当时丁老师最擅长的就是为政府提供烂尾楼项目法律服务，著名的文新报业大厦、东晖花苑烂尾楼项目都是丁老师的经典案例。但具体做了房地产破产案件后，案件办理的难度还是超过了我的想象。几乎每个房地产企业破产案件中，都会遇到债务违约、项目停工、理财暴雷等多米诺骨牌式的系统性风险和巨大的维稳压力。究其原因无外乎盲目扩张、关联担保、违规销售（一女二嫁、卖了又抵等），而房地产企业股权让与担保、金融机构明股实债、施工企业工程款垫资、供应商以物抵债、小业主交房违约、抵押物超额担保、内部理财融资等问题屡见不鲜。而目前我国的《企业破产法》及相关司法解释并没有针对房地产企业破产的专门立法，部分在几年前已经案件高发的地区（如广东省、浙江省），相关法院先后出台了一些针对房地产企业破产案件办理的指引，但其法律效力和适用范围明显有很强的地域色彩，作为上海的管理人也只能结合具体案情部分借鉴和参考，并与三中院的法官一起探讨后摸着石头过河。应该说，上海的法院还是把管理人办理案件的专业性和合法合规性放在首位的。与其他地区不同的是，对于上海这个一线大城市而言，某个房地产项目或企业的破产根本不足以影响到地区的发展和引起政府的足够重视，因此上海房地产企业破产项目的府院联动显得尤其艰难。管理人只能在法律允许的框架内，小心翼翼地根据破产程序对破产房地产企业的资产进行接管、债权债务进行梳理，尤其对几个容易发生冲突的权利（工程款优先权、金融机构抵押权、小业主物权期待权等）的优先顺序一一进行甄别，并在条件允许的情况下依法招募投资人。但在实际案例中，我们发现对于在进入破产前已经负债累累的房地产项目普遍存在项目规划不符合时代发展要求以及由于早期取得的土地成本过低导致开发销售后产生高额的税收成为引进投资人的实质性障碍，大多数未顺利开发项目或多或少都有些实质性的开发障碍（如历史遗留拆迁问题、规划环评通不过等）。尽管如此，我们仍然克服了重重阻力，经办了上海首例由清算转重整的房地产企业破产案件、上海首例在重整程序中允许担保权人申请担保物单独处置的案件。我们边学习边摸索边总结，试图将在办理房地产企业破产案件中遇到的法律问题进行汇总并分享给业内人士。