余少钦  上海邦信阳中建中汇律师事务所 律师

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何为格式条款？根据《合同法》第39条第2款规定“格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”而实际中，往往是一方占据相对强势地位，即合同双方的法律认知能力和风险承受能力并不对等，强势一方在未与合同方进行协商的情况下对合同相对方的权利义务事先进行拟定的条款。

对于商铺租赁合同，出租方基本位于强势地位，且有储备专业知识的能力，一般出于交易快捷目的提供格式合同；而一般商铺租户缺乏专业能力只能被迫接受，许多时候签订合同后仍不甚清楚己方的权利义务。在这种情况下，清楚了解格式条款的效力以及后果，作为商铺出租方应当充分了解，在出具格式条款的基础好，尽义务并合理处置才能更好地维护自身的权益。

采用格式条款须尽提示义务

《合同法》第39条第1款规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”通常合理的提示方式可以采用字体下划线、加粗、加大、标红等。

可要求撤销格式条款

《合同法司法解释（二）》第9条规定，“提供格式条款的一方当事人违反《合同法》第39条第1款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”

《合同法司法解释（二）》第10条规定，“提供格式条款的一方当事人违反《合同法》第39条第1款的规定，并具有《合同法》第40条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”

即提供格式条款的一方若未尽提示义务，合同相对方具有法定的撤销权，即合同相对方有权选择是否对认为于己不公的条款进行撤销。作为一种形成权，该撤销权的行使时间应当遵循《合同法》第55条关于除斥期间的规定，即“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”

格式条款无效

《合同法》第40条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据上述法律规定结合司法解释，未尽提示义务并非一定导致格式条款无效，导致格式条款无效的核心原因是“法定无效”、“人身伤害免责条款、故意或重大过失导致财产损失”、“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”这几种情形。

在商铺租赁合同为格式条款且双方权利义务较为不对等的情况下，人民法院多会以双务合同履行过程中双方权利义务的对等性出发结合法律规定作为裁判的尺度。因此，签订商铺租赁合同前，双方应对合同内容作出更审慎的判断，使用格式条款并非一劳永逸。

餐饮商铺大多是商场里的核心商区，但餐饮商铺须办理特殊的行政许可手续，对商铺的适租条件较一般商铺更为严格，尤其体现在消防、通风、疏散等方向。大多数的商铺租赁合同都会约定由商铺租户自行办理相关的营业执照、食品卫生许可证等，但出租方有必要的协助义务（如提供必要文件等），有的甚至将办证可以办理相关餐饮许可作为出租方的承诺保证条款列入租赁合同。但是，实践中亦有大量合同对此未作规定，在最终无法办理相关证照或者满足餐饮经营条件(如无法接通燃气等)时产生纠纷。例如在合同未作规定的情形下，出租方未予提供办理证照的相关材料，最终致使商铺租户无法营业的，商铺租户能否要求解除合同并要求出租方赔偿损失？

笔者认为，责任的承担应当根据实际的责任承担主体来进行判断。虽然出租方对于出租物有更高的“适租”义务应确保租赁物的完好，无使用瑕疵，不仅指物理上的质量瑕疵，更需符合合同目的。但作为餐饮企业，其对于证照办理相关的条款应当附有注意义务，除非办理证照的资质条件实际只能由出租方办理，否则应当合同约定来承担证照办理资质的相应义务。若合同未约定的，则可参考同商铺其他餐饮商户情况、实际履行条件情况判断。

关于这一点，目前并没有最具代表性的结论，但根据(2017)沪0107民初7794号案中，法院认为“出租方将商铺出租用于餐饮用途，应对所需办理相关资质清楚明知，而商铺租户也应当对商铺能否实际办理相关餐饮证照的现实可能性进行核实，由此认定出租方负主要责任，承租方负次要责任。”

需提请注意的是，若因出租方无法提供相应材料，致使商铺租户无法办理证照，确会导致合同目的无法实现的可能性，从而引发解除合同的风险。

租赁合同作为典型的双务合同，承租方负有缴纳租金的义务，而提供合格适租的房屋系出租方基本义务。出租方为防止商铺租户拖欠租金，往往会约定商铺租户欠付租金一段时日后，出租方有权对商铺采取停水停电的措施；而商铺租户通常以不付租金的原因为商铺漏水等情形导致无法经营进行抗辩，产生连锁反应。

停水停电条款

对于出租方而言，即使在合同中约定了停水停电条款，在实际操作中仍会产生顾虑，生怕此种行为若导致商铺无法经营是否亦会承担违约责任。出租方作为实际供用水电合同的相对人，若出租方与商铺租户之间在合同中约定以停水停电作为商铺租户拖欠租金时的相应措施，一般会得到法院的支持，其采取措施的前提为出租方无过错与商铺租户欠付租金或其他违约行为的对等性。正如(2012)沪二中民二(民)终字第2377号案中，法院认为“上海FZ净水设备有限公司要求在租期届满后续租一个月，因其未能及时按YF货运公司的要求支付租金，故YF货运公司于2012年8月10日对系争房屋采取停水停电措施造成上海FZ净水设备有限公司的损失，应由上海FZ净水设备有限公司自行承担。”

根据《合同法》第66条的规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”商铺租赁合同作为典型的双务合同，若因商铺漏水致使商铺租户无法经营，其确有理由拒付租金。最高院法官在对（2008）东中法民一终字第4536号案件的评析中认为“在分期交付租金的租赁合同中，租赁物存在瑕疵时，商铺租户有权就出租方的修缮义务与自己的租金支付义务主张抗辩权，就租赁物使用收益的减少额而言，这种减少的给付与相应租金之间构成同时履行关系，出租方不履行修缮义务，致使商铺租户不能享受租赁物使用、收益的，商铺租户可以行使同时履行抗辩权，拒付租金。”

然而，实践中的难点对于商铺租户而言在于“因商铺漏水致使商铺租户无法经营”较难证明，且需考虑漏水等承租房屋适租问题带来的后果是否影响实际经营、影响范围、因此须尽量妥善保存发生漏水等情形时的照片、当日的经营流水与无漏水时的经营流水对比、保修记录等等以期形成证据链增强说服力，而法院一般会酌情支持拒付租金应与漏水等情形造成的损失相当的金额。而此情况下，商户不支付租金未得支持的部分仍会承担违约责任，且可能会导致出租方享有约定解除权或者法定解除权，从而解除租赁合同。

在出租方与商铺租户解除租赁合同之后或是在双方发生纠纷的后期，在商铺租户已经搬离的情况下，出租商铺往往会遗留前任租户装饰装修，此时的出租方是否能够就前述装饰装修物予以拆除，并要求商铺租户承担相应复原费用或是装修补偿呢？

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”因此，首要考虑的就是装修装饰是否经过出租方同意，其次再判断其是否构成添附，若未经出租方同意，租户擅自装修的，应承担恢复原状的费用。而关于此点，若已经在合同中明确约定了，则按照合同约定处理。

遗留物品处置不当较易发生纠纷，商铺租户和商场业主之间的关系为商铺租赁关系，而商铺中的物品与租户之间为物权关系，一般而言即使租户拖欠租金，商场业主也无权处置商铺内的物品，若贸然处置则可能构成侵权。

那么最好是合同中就要明确留置物的处置方式，合理时间通知、处置费用承担、能否折抵欠款、遗失盗抢等问题，若出租方此时已经实在无法联系到商铺租户，出租方可将商铺内的物品进行提存公证，达到商铺继续使用的目的。